[초점] 막 내리는 저금리 시대…韓·美 주택시장서 '영끌'·'빚투' 사라지나

프레디맥, 연준의 금리 인상에 따른 모기지 금리 상승으로 주택 구매 더 어려워져

한국과 미국에서 중앙은행의 기준 금리 인상에 따른 주택담보대출 금리 인상 등으로 인해 주택을 구입하기가 점점 더 어려워질 것으로 예상된다.

한국과 미국의 주택 시장에서 ‘영끌’(영혼까지 끌어모음)과 ‘빚투’(빚으로 투자)가 사라질 조짐이 동시에 나타나고 있다. 한국과 미국에서 부동산 시장 활황의 주요인으로 작용했던 저금리 시대가 저물고 있기 때문이다. 한국 주택 시장에서 거래가 뜸하고, 서울·수도권의 상승세 둔화와 일부 지역의 내림세가 뚜렷해지고 있다. 한국에서 영끌을 주도했던 30대의 매수세도 줄어들고 있다.

미국에서도 연방준비제도(Fed·연준)가 인플레이션을 잡기 위해 조기 금리 인상을 추진하고 있다. 연준의 이런 움직임에 미국의 국채 금리가 뛰고 있고, 그에 영향을 받아 주택담보대출(모기지) 금리가 치솟고 있다. 모기지 전문 언론매체 모기지뉴스데일리는 30년 만기 고정금리 모기지 금리가 3.7%를 기록해 지난 2020년 4월 초 이후 최고치를 기록했다고 밝혔다. 지난해 대비로도 83bp(베이스 포인트) 상승한 수준이다.

미국의 경제 매체 비즈니스 인사이더는 20일(현지시간) 주택 가격 상승, 모기지 이자 상승, 낮은 소득으로 인해 미국에서 주택 구매가 어려워졌다고 보도했다. 미국의 주택모기지 기관인 프레디맥은 이날 올해 미국의 주택 가격 상승세가 다소 둔화할 것으로 예상되지만, 여전히 집을 사기가 어려울 것이라는 분석이 담긴 보고서를 이날 발표했다.

프레디맥 보고서는 “올해 인플레이션이 내려갈 것이나 여전히 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 대유행 이전 수준보다 높을 것이고, 주택 시장에도 ‘뉴노멀’이 나타날 것”이라며 “이 뉴노멀은 비축한 현금이 없는 사람이 미국에서 집을 사기가 어렵게 됐다는 것”이라고 강조했다. 비즈니스 인사이더는 “미국인의 주택 구매 능력이 사상 최저 수준으로 떨어졌다”라고 전했다. 지난 2년 동안 연준이 경기 부양을 위해 기준 금리를 0~0.25%로 묶는 사실상의 제로 금리 정책을 고수했다. 일부 젊은 층을 비롯해 많은 미국인이 이때 ‘영끌’과 ‘빚투’에 나섰고, 그 여파로 미국의 주택 가격이 급등했다.

연준은 이제 7%까지 오른 인플레이션을 잡는데 통화 정책의 초점을 맞추고 있고, 오는 3월부터 금리를 연쇄적으로 올릴 것이라는 점을 예고했다. 비즈니스 인사이더는 “이제 파티는 끝났다”라고 강조했다.

프레디맥은 “올해 연준이 3월부터 금리를 3차례 올릴 것으로 예상되고, 그에 따라 모기지 금리가 뛸 것”이라며 “미국의 집값 상승세가 올해 다소 주춤해도 주택 가격이 여전히 오르고, 공급도 부족해 집을 사기가 더 어려워질 것”이라고 강조했다. 이 기관은 지난해에 미국의 평균 집값이 17.3%가 올랐으나 올해에는 7.6%가 오를 것으로 예상했다. 미국의 집값은 2012년부터 2019년 사이에는 연평균 5.4%가 올랐었다.

미 부동산중개인협회(NAR)는 2021년 기존주택 매매 건수가 전년보다 8.5% 증가한 612만 건으로 집계됐다고 20일 밝혔다. 이는 2006년 이후 최다 건수이다.

지난해 거래된 기존주택 중위가격은 34만 6,900달러(약4억 1,316만 원)로 역대 최고가를 기록했다. 이는 2020년보다 16.9% 급등한 것으로 지난 1999년 이후 22년 만에 최대폭 상승 기록이다. 로런스 윤 NAR 수석이코노미스트는 “올해 모기지 금리가 계속 올라갈 것으로 예상되고, 금리 상승은 대체로 주택매매를 감소시키는 요인”이라고 말했다.

NAR에 따르면 12월 기존주택 매매 건수는 618만 건(연율)으로 전월보다 4.6%, 전년 동월보다 7.1% 각각 감소했다. 그렇지만 수요에 비해 공급이 부족한 탓에 12월 기존주택 중위가격은 35만 8,000달러로 전년 동월보다 15.8% 상승했다.

국기연 글로벌이코노믹 워싱턴 특파원 kuk@g-enews.com