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전월세 가격까지 정부 개입에 “임대공급 감소, 전세난 가중” 역효과 우려

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전월세 가격까지 정부 개입에 “임대공급 감소, 전세난 가중” 역효과 우려

당정, 임대차3법 통과 이후 전세값 급등, 빠른 월세 전환 차단 위해 '전환율 하향' 추진
현행 기준금리+가산이율 4%→2% 조정...전문가들 “월세 급등, 임대주택 질 저하 가능성”

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김태년 더불어민주당 원내대표가 10일 서울 여의도 국회에서 열린 더불어민주당 최고위원회의에 참석해 생각에 잠겨 있다. 사진=뉴시스
정부와 더불어민주당이 임대차3법 법안을 서둘러 통과시킨 데 이어 ‘전월세 전환율 인하’ 카드를 만지작거리고 있다.

전월세상한제·계약갱신청구권제(8월 시행 중), 전월세신고제(내년 6월 시행 예정)등 임대차3법의 국회 통과 이후 전셋값 급등과 매물 품귀 현상에 빠른 월세 전환 움직임이 이어지자 추가 규제책을 검토하고 있다.

전월세 전환율이란 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율로 주택임대차보호법 제7조 2항에 근거하고 있다. 현행법에 따르면, 전월세 전환율은 한국은행 기준금리에 가산이율(3.5%)을 더한 값으로, 현재 기준금리 0.5%를 적용하면 4.0%가 된다.

그러나, 부동산시장 전문가들은 전월세 전환율을 일괄적으로 낮출 경우 오히려 보증금만 올리는 등 부작용이 발생할 가능성이 있다고 우려한다.

전월세 전환율 인하 움직임은 먼저 주무 부처인 국토교통부에서 나왔다. 김현미 국토부 장관이 지난 4일 TV방송에 출연해 현재 4.0%로 설정된 전월세 전환율을 낮출 방침이라고 언급했다.

이어 10일 기획재정부와 더불어민주당에서 김장관 언급을 ‘팩트 확인’하는 발언들이 잇따라 나왔다.
김태년 더불어민주당 원내대표가 이날 열린 당 최고위원회의에서 “전세의 월세 전환을 최소화하겠다. 주택담보대출과 연계한 전월세 전환율 조정 등으로 전세의 월세 전환 부담이 임차인에게 전가되지 않도록 당정협의를 거쳐 보완책을 마련하겠다”고 밝혔다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관도 같은 날 정부세종청사에서 기자간담회를 갖고 “임대차 3법으로 전세난이 심화되고 월세 전환이 가속화된다는 우려도 있다”고 언급하며 “정부는 급격한 월세 전환을 막고 국민 여러분의 주거부담 완화를 위해 전월세 전환율 하향 조정을 검토하고 있다”며 국토부 입장을 확인하고 여당 발언을 지원사격했다.

당정 고위 관계자들의 발언을 종합해 보면 전월세 전환율 인하 방침에 이미 당정 합의가 이뤄졌음을 쉽게 유추할 수 있는 상황이다.

구체적으로 당정은 현행 전월세 전환율을 2%대로 낮추는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 가령, 전세보증금 1억 원을 월세로 전환한다면 현행법으론 월 40만 원 수준인데 월세전환비율 수준을 하향조정하면 집주인이 전세를 월세로 돌려도 이전보다는 월세를 많이 받지 못하게 된다는 설명이다.

그러나, 당정의 전월세 전환율 인하 방침에 부동산시장에서는 또 다른 부작용을 우려하고 있다. 정부가 전월세 전환율의 일괄 적용을 강제할 경우 전환율이 바뀌기 전에 집주인이 최대한 월세를 높여 매물을 내놓거나, 전셋집에 아예 실거주해 버려 민간주택시장에 임대 공급량이 줄어들 것이라는 분석이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “전월세 전환율을 낮추면 전세에서 월세로 가는 속도를 늦출 수는 있다”고 긍정 측면을 인정하면서도 “반면에 월세 수익률이 떨어지면 집주인은 다시 전세매물을 거둬들여 결론적으로 임대주택 공급이 줄어들고, 세입자는 전셋집 구하기가 더욱 힘들어지는 부작용을 낳을 수 있다”고 말했다.

또한, 전월세는 집의 상태에 따라 가격이 책정되는 것이 일반적인데 전월세 전환율이 일괄 책정될 경우 주택의 질(質)이 떨어질 수도 있다는 지적도 나온다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “획일적으로 전월세 전환율을 적용하면 노후화된 임차주택의 품질을 유지하고 개선하려는 집주인의 노력이 현재보다 현저히 줄어 주택 노후화가 빠르게 진행될 것”이라고 우려했다.


김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com