강남3구 4억이하 아파트 전세 비중 빠르게 감소...'월세 갈아타기' 속도 낼까

서울 아파트의 전세거래 가운데 서민층이 주로 이용하는 4억 원 이하 중저가 아파트의 전세거래 비중이 빠르게 줄고 있는 것으로 조사됐으며, 특히 강남·서초·송파 등 강남3구에서 크게 두드러졌다.

10일 부동산 정보 플랫폼 직방이 서울 아파트 전세거래를 분석한 결과에 따르면, 올해 상반기(1월~6월) 서울 아파트 전세가격대별 거래 비중은 ▲2억 원 이하 13.7% ▲2억 원 초과~4억 원 이하 39.0% ▲4억 원 초과~6억 원 이하 29.1% ▲6억 원 초과~9억 원 이하 13.2% ▲9억 원 초과 5.1%로 나타났다.
특히, 4억 원 이하 전세거래 비중은 2011년 상반기 89.7%였으나, 2016년은 64.1%에 이어 올해 상반기 52.7%까지 감소했다.

2억 원 이하 저가 아파트의 전세거래 비중도 2011년 상반기 43.3%에서 올해 13.7%로 절반 이상 줄었다.

이는 아파트 가격 상승으로 4억 원 이하 아파트 물량 자체가 감소했기 때문일 수도 있으나, 전체적으로 4억 원 이하 아파트의 전세 물량이 줄었기 때문인 것으로 직방은 분석했다.

직방 관계자는 "강남·서초·송파 등 강남 3구는 4억 원 이하 중저가 아파트 전세거래가 빠르게 감소하고 있지만, 노원·도봉·강북구와 금천·관악·구로구에선 상대적으로 활발하다"면서도 "강남3구를 제외한 지역은 상대적으로 아파트 가격이 저렴해 4억 원 이하 전세거래 비중이 다른 지역에 상대적으로 높을 뿐 거래량 자체는 감소하고 있다"고 설명했다.

주택업계에 따르면, 이처럼 열악해진 전세물량마저도 정부의 부동산 규제정책이 가시화된 지난 5월 이후 급감하고 있다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 전세계약은 총 6304건으로, 서울시가 통계를 집계하기 시작한 2011년 이후 처음 6000건대로 떨어졌다.
다만, 올해 상반기 전체 전월세거래 중 월세거래 비중이 전년동기대비 소폭 증가한 것은 사실이지만 전세물량 감소분이 모두 월세로 전환됐다고 보긴 어렵다는 것이 업계의 분석이다. 올해 1분기(1~3월)에 전세계약 건수가 많았던 점을 감안하면 지난 5월 이후 전세매물 자체가 시장에 많이 나오지 않았기 때문이라는 분석이다.

그럼에도 업계에서는 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권 등 임대차 3법이 모두 국회를 통과한 만큼 8월 이후에는 본격적으로 전세의 월세 전환이 이뤄질 것으로 전망한다.

한편, 서울 지역의 아파트 전세거래가 줄어드는 반면에 전세가격대별 준공연한은 더 길어져 전세주택의 노후화에 따른 임차 서비스의 질적 저하가 더 악화되고 있다.

직방에 따르면, 서울지역 전세가격 2억 원 이하 아파트의 평균 준공 연한은이 2011년 16.1년에서 올해 상반기 22.0년으로 5.9년 더 늘어났고, 2억 원 초과~4억 원 이하도 13.2년에서 21.1년으로 7.9년이나 길어졌다. 9억 원 초과 아파트의 준공 연한도 2011년 5.2년에서 올해 상반기 15.1년으로 10년 가까이 늘었다.

특히, 노원·도봉·강북구의 평균 준공 연한은 26.0년으로 재건축 연한에 거의 육박할 정도로 전세 아파트의 노후화가 심한 것으로 분석됐다.

직방 관계자는 "서울 아파트 전세거래의 특성을 살펴보면, 전반적으로 최근 9년 반 동안 가격 상승에 비해 거주 여건은 더 열악해지고 있는 것으로 나타났다"고 말했다.

직방 측은 정부가 13만 가구를 더 늘려 총 26만 가구 이상을 수도권에 공급하겠다고 밝힌 8.4 주택공급대책에서 공공임대주택 공급방안이 중요한 의미를 가진다고 언급했다.

직방 관계자는 "임대차 3법과 주택공급대책 등 임차인의 주거 안정을 위한 공급과 제도적 장치는 마련됐다"고 평가하면서 "다만, 실제 임대물량 유통이 원활히 이루어질 수 있도록 유통망 개선과 함께 가구 구성원 등 수요자 특성에 부합한 주거의 질을 향상시킬 수 있는 다양한 방안을 고민할 필요가 있다"고 지적했다.


김철훈 글로벌이코노믹 기자 kch0054@g-enews.com