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월세 전환 규제 나선 정부…강제 적용시 분쟁 우려

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월세 전환 규제 나선 정부…강제 적용시 분쟁 우려

당정, 전월세전환율 2%대 하향·의무화 추진
법적 구속력 부여해 '전세→월세' 전환 억제
전환율 전국 평균 4.6%…지역‧평형별 제각각
전문가 "법적문제 없어도 시장 혼란 불가피"

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정부와 여당이 부동산 임대차 시장 제도 개선 후속 조치로 전월세전환율을 현행 4%에서 절반가량으로 낮추고 강제규정을 두는 방안을 추진하고 있어 또 다시 시장이 요동 칠 전망이다.

김현미 국토교통부 장관은 지난 4일 "지금 적용하는 전월세전환율이 결정될 당시 금리가 2.5~3%였다"며 "전월세전환율을 낮추는 게 바람직하다"고 밝혔다.

전월세전환율이란 전세에서 월세로 전환 할 때 적정 보증금과 월세 비율에 대한 정부의 가이드라인이다.

현행 전월세전환율은 4%다. 한국은행 기준금리에다 대통령령으로 정한 3.5%의 이율을 더하도록 규정하고 있다. 현재 기준금리는 0.5%라 전월세전환율은 4.0%가 된다.

전월세전환율이 시중은행 대출 금리 보다 높은 상황에서 임대차3법이 시행에 들어가자 전세를 월세로 전환하려는 집주인들이 급증할 것이란 우려가 나오는 상황이다.

이에 정부가 이 같은 월세 전환 움직임에 제동을 걸기 위해 후속조치에 나선 것이다. 정부가 전월세전환율을 시중금리 수준으로 낮춘 뒤 반드시 지키도록 강제한다면 집주인들의 월세 수익률은 떨어질 수밖에 없다.

정부와 더불어민주당은 현재 주택도시보증공사(HUG)의 서민전월세대출 최저금리(연 2.28%)를 감안해 4.0%인 전월세전환율을 2.0% 안팎으로 조정하는 방안을 검토하는 것으로 알려졌다.
민주당 김상희 의원은 최근 전월세전환율을 한국은행 기준금리의 2배 이내로 제한하는 내용의 관련 법안을 발의했고, 무소속 이용호 의원은 전월세전환율을 금융기관 대출 평균금리 이하로 제한하고 처벌 규정을 두는 관련 법안을 내놨다.

민주당 부동산TF 위원인 이원욱 의원과 국회 기획재정위원회 소속 홍익표 의원도 6일 오전 라디오 방송에 나와 2%대로 낮출 것임을 분명히 했다.

부동산 업계에서는 전월세전환율을 일률적으로 강제할 경우 시장 혼란이 불가피하다는 지적이 나온다. 현재 전월세전환율은 지역별로, 주택 유형별로, 면적별로 다 다르다. 법적 구속력이 없기 때문에 권고 수준에 불과한 상황인 셈이다.

한국감정원 데이터를 보면 지난 6월 기준으로 전국 아파트 전월세 전환율은 4.6%, 서울은 4.0%, 수도권은 4.3%, 지방은 5.0%로 나타났다.

서울에서는 강북지역이 4.1%, 강남지역이 3.8%다. 아파트 면적별로는 60㎡ 이하 소형의 경우 4.2%, 60㎡초과 85㎡이하는 3.7%, 85㎡ 초과의 경우 3.9%로 집계됐다.

주택 유형별로 보면 아파트가 4.0%, 다세대·연립주택이 4.2%, 단독주택이 5.9%로 나타났다.

고준석 동국대 법학대학원 부동산학과 교수는 "전월세전환율을 낮추고 강제 규정을 두는 것이 현행 법 테두리 내에서 문제가 없다고 판단했기 때문에 추진하는 것이겠지만 분쟁의 소지가 있을 수 있다"며 "현재 새로운 부동산 규제가 너무 많아서 향후 시장이 어떻게 바뀔지 예상하는 게 무의미한 상황"이라고 말했다.

실제로 전월세시장과 관련해 정부와 민주당은 계약 갱신 시 인상률을 5%로 제한하는 전월세상한제를 기존 계약뿐 아니라 신규 계약에도 적용하는 방안도 추진하고 있어 논란이 예상되고 있다.

현행 제도 상 새 계약을 맺을 때는 전월세전환율이 적용되지 않는다는 점 때문에 효과를 발휘하기 어려울 것이라는 지적도 나온다.

리얼투데이 장재현 본부장은 "현행 전월세전환율은 재계약 때만 적용되고 신규 계약 때는 적용되지 않는다"며 "전환율 정도만 조정된다면 또 다시 피해나갈 수 있는 통로가 생길 수 있다"고 말했다.


이태준 글로벌이코노믹 기자 tjlee@g-enews.com