닫기

글로벌이코노믹

Q&A로 풀어보는 임대차3법…집주인-임차인 권리계약 변경 내용은

공유
1

Q&A로 풀어보는 임대차3법…집주인-임차인 권리계약 변경 내용은

계약기간 ‘2+2년 보장’에 임대료 상승폭 5% 이내 제한
계약갱신청구권 행사, 계약 만료 1개월전까지…12월 10일부턴 2개월 전

center
서울 송파구의 한 부동산상가에 전세 매물 관련 문구가 게시돼 있다. 사진=뉴시스
30일 주택임차보호법 개정안이 국회 본회의를 통과하면서 ‘임대차 3법’ 중 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 31일 국무회의에서 의결되는 대로 막바로 시행된다.

개정안은 2년의 기본 임대 기간에 2년 한 차례 계약을 연장할 수 있도록 하는 이른바 '2+2' 방식의 계약갱신청구권을 도입하고, 갱신시 임대표 상승 폭을 기존 임대료의 5%로 제한하는 내용이다. 이에 따라, 세입자(임차인)들은 오늘부터 계약갱신청구권과 전월세상한제 요구권을 행사할 수 있게 된다.

이번 주택임대차보호법과 관련, 자세한 내용을 질의응답 형식으로 정리했다.

[갱신 요구권의 행사]

■ 임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있는지?

→임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 청구할 수 있다.(2020년 12월 10일부터는 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 청구 가능)

임차인에게 총 몇 회의 갱신요구권이 부여되는지?

→ 갱신요구권은 1회에 한해 행사 가능하며, 2년 간 보장된다.

묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지?

→ 그렇지 않다. 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시(내용증명 등)를 하는 경우로 한정된다. 예를 들어 임차인 A과 임대인 B가 2017년 9월~2019년 9월까지 최초 전세계약을 맺었고, 묵시적으로 2019년 9월~2021년 9월까지 갱신된 경우에도, 임차인 A는 임대인 B에 대해 계약갱신요구권 행사가 가능하다.

법 시행 시 잔존기간만 있으면 모두 갱신요구 할 수 있는지?

→가능하다. 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권을 부여한다. 다만, 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 한다. (계약만료가 2020년 12월 10일 이후인 경우에는 2개월 이상)

임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지? 또 법 시행 이후 계약기간이 만료되는 경우는 어떠한가?

→불가능하다. 이번 개정 법률은 존속중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 이미 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있다.

임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여되며, 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다.

계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지?

→그렇지 않다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력이 발생한다.(임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야한다)

[갱신의 거절]

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것들이 있는지?

→▲임차인이 1, 2월분 월세를 연속하여 연체한 경우 ▲1월 연체 후 2, 3월에 지급 하였다가 4월에 다시 연체한 경우 ▲임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우 ▲주택 본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우 ▲임대인이 임차인에게 소정의 보상 (이사비 등)을 실제 제공한 경우 ▲임대인의 동의 없이 전대하여 타인으로 하여금 목적 주택을 사용․수익하게 한 경우 ▲임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의없이 무단 증·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우 ▲임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우 ▲주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능 상실한 경우 등이다.

임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 하려면 어떻게 해야하는지?

→임차인에게 직접 거주 필요성을 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 통보하고 입주해야 한다.

임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우에는 어떻게 하는지?

→허위의 갱신 거절 시 손해배상액이 산정되므로 임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구 할 수 있다.

[임대료 상한]

임대료 제한(5% 이내)은 언제 적용되는 것인지?

→ 임대료 제한은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용된다.

지자체가 5% 이내에서 조례로 달리 정할 수 있는데, 지역별로 달라지는 임대료 상한은 언제 마련되는지?

→ 정부와 지자체간 협의를 통해 지자체 별 임대료 상한 발표 일정을 논의할 계획이다. 지자체는 5% 이하로만 설정 가능하다.

계약갱신청구권 행사 시 전세→ 월세 전환이 가능한지?

→ 개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세에서 월세로의 전환은 곤란하다. 다만, 임차인이 수용한다면 전세→ 월세 전환이 가능하나, ‘주택임대차보호법’ 제7조의2에 따른 ‘법정전환율’을 적용한다. 법정전환율은 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 ‘10%’와 ‘기준금리(現0.5%) + 3.5%’ 중 낮은 비율을 적용한다.

[집주인 변경]

■ 계약갱신청구권 제도가 도입되는 경우, 임차인이 거주하고 있는 주택은 매도할 수 없는지?

→아니다. 임차 중인 주택의 매도는 아무런 영향 없이 가능하다.

법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 기존 임차인이 계약만료 6개월 前부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신 요구가 가능한지?

→가능하다.

법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 바뀐 집주인이 직접거주를 희망하는 경우, 기존 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지?

→가능하다. 다만, 계약만료 6개월 前부터 1개월 전까지 기간에 갱신 거절의 의사표시를 해야 한다.


김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com