개정안은 2년의 기본 임대 기간에 2년 한 차례 계약을 연장할 수 있도록 하는 이른바 '2+2' 방식의 계약갱신청구권을 도입하고, 갱신시 임대표 상승 폭을 기존 임대료의 5%로 제한하는 내용이다. 이에 따라, 세입자(임차인)들은 오늘부터 계약갱신청구권과 전월세상한제 요구권을 행사할 수 있게 된다.
[갱신 요구권의 행사]
■ 임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있는지?
→임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 청구할 수 있다.(2020년 12월 10일부터는 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 청구 가능)
■ 임차인에게 총 몇 회의 갱신요구권이 부여되는지?
→ 갱신요구권은 1회에 한해 행사 가능하며, 2년 간 보장된다.
■ 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지?
■ 법 시행 시 잔존기간만 있으면 모두 갱신요구 할 수 있는지?
→가능하다. 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권을 부여한다. 다만, 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 한다. (계약만료가 2020년 12월 10일 이후인 경우에는 2개월 이상)
■ 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지? 또 법 시행 이후 계약기간이 만료되는 경우는 어떠한가?
→불가능하다. 이번 개정 법률은 존속중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 이미 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있다.
임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여되며, 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다.
■ 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지?
→그렇지 않다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력이 발생한다.(임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야한다)
[갱신의 거절]
■ 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것들이 있는지?
→▲임차인이 1, 2월분 월세를 연속하여 연체한 경우 ▲1월 연체 후 2, 3월에 지급 하였다가 4월에 다시 연체한 경우 ▲임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우 ▲주택 본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우 ▲임대인이 임차인에게 소정의 보상 (이사비 등)을 실제 제공한 경우 ▲임대인의 동의 없이 전대하여 타인으로 하여금 목적 주택을 사용․수익하게 한 경우 ▲임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의없이 무단 증·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우 ▲임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우 ▲주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능 상실한 경우 등이다.
■ 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 하려면 어떻게 해야하는지?
→임차인에게 직접 거주 필요성을 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 통보하고 입주해야 한다.
■ 임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우에는 어떻게 하는지?
→허위의 갱신 거절 시 손해배상액이 산정되므로 임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구 할 수 있다.
[임대료 상한]
■ 임대료 제한(5% 이내)은 언제 적용되는 것인지?
→ 임대료 제한은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용된다.
■ 지자체가 5% 이내에서 조례로 달리 정할 수 있는데, 지역별로 달라지는 임대료 상한은 언제 마련되는지?
→ 정부와 지자체간 협의를 통해 지자체 별 임대료 상한 발표 일정을 논의할 계획이다. 지자체는 5% 이하로만 설정 가능하다.
■ 계약갱신청구권 행사 시 전세→ 월세 전환이 가능한지?
→ 개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세에서 월세로의 전환은 곤란하다. 다만, 임차인이 수용한다면 전세→ 월세 전환이 가능하나, ‘주택임대차보호법’ 제7조의2에 따른 ‘법정전환율’을 적용한다. 법정전환율은 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 ‘10%’와 ‘기준금리(現0.5%) + 3.5%’ 중 낮은 비율을 적용한다.
[집주인 변경]
■ 계약갱신청구권 제도가 도입되는 경우, 임차인이 거주하고 있는 주택은 매도할 수 없는지?
→아니다. 임차 중인 주택의 매도는 아무런 영향 없이 가능하다.
■ 법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 기존 임차인이 계약만료 6개월 前부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신 요구가 가능한지?
→가능하다.
■ 법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 바뀐 집주인이 직접거주를 희망하는 경우, 기존 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지?
→가능하다. 다만, 계약만료 6개월 前부터 1개월 전까지 기간에 갱신 거절의 의사표시를 해야 한다.
김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com