막오른 분양가상한제 시대...'낮은 가격' 좋지만, 문제는 '공급물량'

28일로 민간택지 분양가상한제 유예기간이 종료되고 29일부터 민간택지 분양가상한제가 본격 시행되면서 서울 재건축‧재개발단지마다 희비가 엇갈리고 있다.

29일 도시정비업계에 따르면, 대부분의 재건축‧재개발단지는 유예기간 마지막 날인 28일까지 입주자모집공고 신청을 완료해 분양가상한제 적용을 피할 것으로 보이지만, 일부 단지는 사업 지연으로 분양가상한제 적용이 불가피해 사업성 하락을 피할 수 없게 됐다.
분양가상한제는 집값 안정화의 일환으로 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정해 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도로, 지자체가 분양가심사위원회를 열어 개별 단지의 분양가 상한선을 정한다.

민간택지 분양가상한제는 당초 지난 4월 시행될 예정이었지만, 코로나19가 확산하자 3개월 더 연기됐다. 이에 따라 28일까지 입주자모집공고를 하지 못한 단지의 경우 지자체의 분양가 심의를 받아야 한다.

서울시에 따르면 분양가상한제가 시행되는 29일 전 입주자모집공고 신청을 완료한 재건축‧재개발단지는 총 10곳에 이른다. 강동구 둔촌주공과 반포동 신반포3차·경남아파트 재건축 등 강남권 대어를 포함해 ▲잠원동 신반포15차 ▲은평 증산2구역 ▲은평 수색6·7구역 등이다. 해당 단지에서 예정된 일반분양 물량만 7300가구 규모에 달한다.

그러나 서초구 신반포15차, 송파구 미성‧크로바아파트 등 일부 단지들은 분양가상한제 적용을 피할 수 없게 됐다.

신반포15차 재건축단지는 주택도시보증공사(HUG)와 분양가 협의까지 마쳤지만, 시공사를 대우건설에서 삼성물산으로 변경하는 과정에서 발생한 대우건설과의 법적 다툼으로 사업이 지연되면서 상한제 사정권 안에 들어가게 됐다. 기간 내 입주자모집공고 신청을 완료하지 못한 송파구 신천동 미성·크로바 재건축과 진주아파트 재건축의 경우 사실상 ‘후분양’으로 방향을 선회한 것으로 알려졌다.

전문가들은 분양가상한제를 적용받으면 통상 분양가가 낮아지기 때문에 재건축‧재개발사업 지연이 불가피할 것으로 내다보고 있다. 특히 사업이 장기 표류할 경우 서울 도심에 공급되는 주택 물량도 급격하게 위축될 가능성이 높다는 지적이다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “일반분양가는 조합원들의 추가분담금과 직결되는 부분”이라며, “분양가상한제 시행 이후 일반분양가가 대폭 낮게 책정될 경우 사업에 부정적 여론이 확산하며 재건축 추진이 더더욱 어려워질 것”이라고 예상했다.

그는 “분양가상한제 적용으로 정비사업이 위축되면서 서울의 고질적인 공급부족 문제가 더 심화될 가능성도 있다”면서 “시장에 공급 물량이 적어지면서 청약 경쟁은 더 치열해지고, 매물 부족으로 집값과 전셋값 상승이 계속될 수 있다”고 우려했다.


김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com