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호재와 악재 뒤섞인 수익형부동산 “보수적 투자 바람직”

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호재와 악재 뒤섞인 수익형부동산 “보수적 투자 바람직”

코로나19 장기화 등 불안요소 여전, 상가·오피스텔 공실률 상승, 투자수익률 하락
기준금리 추가인하로 이자부담 적어진 유동자금 수익형부동산 투자로 몰릴 듯
전문가들 “높은 수익률 믿고 부채 활용 자산매입 투자는 위험, 현금비중 늘려야”

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서울 은평구 연신내 로데오거리 내 공실 상태의 상가. 사진=김하수 기자
최근 수익형 부동산 시장은 기대감과 우려가 공존하는 양상을 띠고 있다. 최근 한국은행의 기준금리 추가 인하 결정으로 수익형 부동산 시장이 반사이익을 볼 가능성이 커졌지만, 코로나19사태 장기화에 따른 경기 위축과 공급 과잉 등 불안요소들은 하반기 수익형부동산 시장에 악재로 작용할 전망이다.

국내 수익형 부동산 시장은 연초부터 줄곧 잔뜩 움츠린 분위기다. 코로나19의 영향 등으로 내수가 침체한 가운데 기업경기와 소비심리 둔화로 이어지면서 공실률이 높아지고 투자수익률이 하락하고 있다.

한국감정원이 발표한 ‘2020년 1분기 상업용 부동산 임대동향 조사’에 따르면, 오피스·중대형상가·소규모상가 등 모든 유형의 상업용 부동산 공실률이 직전인 지난해 4분기보다 늘어났다. 특히, 전국 중대형상가의 경우, 올 1분기 공실률이 11.7%로 지난해 4분기(11.0%)보다 0.7%포인트 상승했다. 소규모상가의 1분기 공실률도 지난해 4분기와 비교해 0.1%포인트 늘어난 5.6%의 공실률을 나타냈다.

3개월간 보유에 따른 투자성과지표인 투자수익률도 하락했다. 중대형상가의 수익률이 지난해 4분기 1.69%에서 올 1분기 1.31%로, 소규모상가는 같은 기간에 1.43%에서 1.17%로 감소했다.

이같은 상업용 부동산 시장의 침체 분위기는 수익형 부동산의 대표상품인 오피스텔 시장으로 번지고 있다.

부동산114에 따르면, 지난 4월 전국 오피스텔 수익률은 4.84%를 집계돼 올해 초 4.88% 대비 0.04%포인트 떨어졌다.
매매가격도 떨어지고 있다. 상가정보연구소의 조사분석에서 지난 4월 전국 오피스텔 평균 매매가격은 1억 7842만 원으로 3월(1억 7849만 원)보다 7만 원 뒷걸음쳤다. 지난해 7월 이후 소폭 상승하다가 9개월 만에 하락 전환한 것이다. 지역별로는 서울을 제외한 나머지 지역 모두 하락했다.

그러나, 최근 한국은행의 기준금리 추가 인하 조치는 수익형 부동산 시장에 호재로 작용할 전망이다.

한국은행은 지난달 28일 금융통화위원회를 열고 연 0.75%인 기준금리를 0.5%로 0.25%포인트 내렸다. 지난 3월 16일 ‘빅컷’(1.25%→0.75%)을 단행한 이후 올 들어 두 번째 인하 조치다.

전문가들은 한국은행의 올들어 두 번째 금리 인하로 유동자금이 수익형부동산 시장으로 몰릴 것으로 전망하고 있다. 통상 금리가 내려가면 유동자금은 금융시장 대신 증시와 부동산시장으로 쏠린다. 현재와 같은 저금리 기조에 시중은행에서 돈을 빌리게 되면 이자가 적어 대출 수요가 늘고, 대출로 확대된 유동자금은 금융상품 대비 수익률이 높은 부동산 등 자산시장으로 흘러들어오기 때문이다.

전문가들은 사상 초유의 저금리 기조가 이어지면서 수익형 부동산에 투자 기회가 넓어지고 있지만 ‘코로나19 불확실성’이 여전하고 공급과잉 우려도 존재하는 만큼 ‘보수적인 투자’를 입모아 조언하고 있다.

권강수 상가의신 대표는 “장기간 저금리 기조가 유지될 것으로 예상되면서 리츠펀드 투자 등 저금리를 바탕으로 한 레버리지 투자(수익 증대를 위해 부채를 끌어와 자산매입에 나서는 투자전략)가 횡행해질 가능성이 높다”면서 “지나친 레버리지 투자를 경계하고, 보수적인 투자를 통해 현금 비중을 늘리는 전략을 세워야 한다”고 도움말을 준다.

권 대표는 “최근처럼 공실률이 높아지는 상황에서 높은 수익률을 기대하고 투자를 한다면 실패를 할 가능성이 높다”고 환기시키며 “지역마다 차이를 보이겠지만 연 3~4% 정도의 수익을 기대하고 투자를 한다면 리스크를 줄일 수 있을 것”이라고 조언했다.

조현택 상가정보연구소 연구원은 “수익형부동산 투자에는 절대적인 공식이 없고, 주거용부동산과는 다르게 상대적으로 다양한 변수들로 시장의 흥망이 결정된다”고 언급하며 “투자를 앞두고 있다면 해당 수익형부동산 상품의 주변인구, 시장 상황, 주변 임대료 수준, 교통상황 등을 분석하고 확인하는 선행작업이 이뤄져야 한다”고 강조했다.


김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com