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시장규제·코로나에 부동산시장 어디로? 서울 집값 '주춤', 전세값 ‘들썩’

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시장규제·코로나에 부동산시장 어디로? 서울 집값 '주춤', 전세값 ‘들썩’

매수심리 위축으로 실수요자들 ‘전세 눌러앉기’ 심화
저금리‧보유세 강화에 집주인 '월세 전환' 가속…전세 품귀

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서울 송파구 일대 한 공인중개업소에 나붙은 매매 안내지 모습. 사진=뉴시스
서울 전셋값 상승세가 심상치 않다. 코로나19 확산에 따른 매매 위축과 기준금리 인하, 공시지가 인상에 따른 보유세 부담 등으로 비자발적 전세 수요가 늘어나면서 비교적 안정적이던 전세시장에 긴장감이 감돌고 있다.

지난달 31일 KB국민은행 리브온의 월간 주택시장 동향에 따르면, 지난달 16일 기준 서울지역 주택 전세값은 전월 대비 0.18% 오르며 상승세를 이어갔다. 특히, 강북구(0.59%)를 비롯해 ▲은평구(0.56%) ▲송파구(0.46%) ▲강남구(0.24%) ▲동대문구(0.22%) 등 학군이 우수한 지역과 역세권 인기 대단지를 중심으로 전세가격 상승세를 나타냈다.

강북은 ‘직주근접’ 지역인 마포구 공덕동, 창전동 역세권과 동대문구 용두·제기동 신축 위주로, 은평구는 정비사업 이주수요가 있는 지역을 중심으로 전셋값이 상승했다. 송파구는 잠실동 정신여고 주변과 가락동 상아1차 재건축, 방이동 코오롱 등이 학군 관련 수요와 봄철 신혼부부 수요가 겹치며 전셋값이 뛰었다.

전세 수요를 기준으로 공급 수준을 나타내는 전세수급지수도 최근 크게 상승 중이다.

KB부동산 리브온에 따르면, 지난 2월 서울 전세 수급지수는 160.9로 지난해 2월 87.5보다 2배 가량 치솟았다. 전세수급지수는 기준선인 100을 넘기면 공급이 부족하다는 의미다.

문제는 서울 전셋값 상승세가 당분간 지속할 수 있다는 점이다. 전세시장은 주택 수급 상황에 따라 움직이는 데 최근 서울 주택 매매시장이 때 아닌 한파를 맞았기 때문이다.

최근 서울 아파트 매매시장은 지난해 정부의 12‧16 부동산 대책 등 고강도 매매시장 규제와 올들어 코로나19 여파로 매수세가 줄고, 가격 하락세가 본격화되고 있다.

한국감정원의 3월 넷째 주 주간아파트 가격동향에 따르면, 서울 아파트 매매 가격은 2주 연속 보합세를 보이고 있다. 특히, 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)는 전주 대비 0.10% 이상 가격이 떨어졌다. 거래량도 크게 줄어 국토교통부 통계상 지난 2월 서울 아파트 매매 거래량은 4172건으로 직전 1월보다 21.4%나 줄었다.

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자료=KB국민은행 리브온


부동산 전문가들은 서울 아파트 매매 위축 현상이 장기화할 경우 전셋값 상승과 더불어 전세매물 품귀현상으로까지 확대될 수 있다고 우려한다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “주택대출 규제 강화를 골자로 한 12‧16 부동산대책과 코로나19 영향으로 매매가 위축되면서 전세시장 불안감도 확산되고 있다”면서 “주택 가격이 하락할 것이라는 기대심리 때문에 매매를 미루고 전세로 눌러앉는 실수요자들이 늘어나고 있는 것”이라고 밝혔다.

초저금리 기조도 전세시장에 전세시장의 가격 변동에 불을 지피고 있다. 한국은행이 기준금리를 0%대로 낮추면서 월세로 사는 세입자들을 중심으로 대출을 받아 전세로 갈아타려는 수요가 늘고 있다.

여경희 부동산114 수석연구원은 “제로(0)금리 시대를 맞아 대출을 받아 전세로 갈아타려는 월세 세입자와 대출 규제, 경기 침체 등 미래 불확실성을 이유로 매매를 미루는 수요자들이 늘면서 서울 아파트의 전세 수요는 확대될 것”이라고 예상했다.

이처럼 전세 수요가 꾸준히 증가하고 있지만 전세 공급은 더욱 줄어들 전망이다. 최근 아파트 공시지가 인상에 따른 보유세 부담으로 전세보다 월세 수익을 원하는 집주인들이 늘고 있는 탓이다. 한술 더 떠 양도세 비과세 거주요건 2년을 충족하기 위해 임대를 놓지 않고 직접 입주하는 집주인도 늘어날 전망이다.

양지영 R&C연구소장은 “정부 정책에 따른 보유세 인상, 금리 인하 등의 요인으로 집주인들이 세입자에게 부담을 전가하거나 전세에서 월세로 돌리는 사례가 늘어날 것으로 예상된다”면서 “증가하는 전세 수요와 비교해 공급은 턱없이 부족해 당분간 전셋값 상승세가 이어질 것으로 보인다”라고 말했다.

임병철 부동산114 수석연구원도 “서울뿐만 아니라 수도권 전체에 걸쳐 전세 매물이 부족하고, 집값 상승 기대감이 줄어들면서 매매 대신 전세를 택하는 수요도 적지 않다”면서 “여기에 청약 대기 수요까지 전세시장에 남아 있어 시장의 불안정 움직임은 계속될 전망”이라고 설명했다.


김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com