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[해외투자 경제학(35)][필리핀 투자(5)-두테르테의 토지행정개혁] 외국인은 완전한 토지 소유 못하고 지분 40%만 가능

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[해외투자 경제학(35)][필리핀 투자(5)-두테르테의 토지행정개혁] 외국인은 완전한 토지 소유 못하고 지분 40%만 가능

일부 경제자유구역 지정
최장 50년 임대조건으로
토지 100% 지분 법인 가능

지적도·소유권 등 정비 안돼
외국인 투자 걸림돌로 작용
개혁 당위성 불구 손도 못대


▶ 두테르테의 토지행정 개혁 어젠다


두테르테 행정부의 경제개혁 어젠다 6번, ‘투자를 장려하기 위하여 토지•거주권에 대한 안전을 보장하고, 토지행정과 등록기관에서 주소(위치)장애를 해소한다.’ 토지관련 개혁에는 토지개혁과 토지행정 개혁 두 가지가 있다. 토지개혁은 토지 소유권에 대한 개혁이다. 두테르테는 토지개혁이 아닌 토지행정 개혁을 하겠다는 뜻이다. 토지행정 개혁은 토지의 정확한 위치확인과 거주자(토지에 대한 권리 없이 거주하는 거주자)에 대한 안전한 거주 및 생계 보장이 핵심이다. 불법 거주자는 빈민이다. 두테르테의 빈곤층 축소정책과도 통한다. 우선 필리핀의 토지개혁에 대해 알아보자.

▶ 토지개혁

필리핀의 토지개혁은 1988년 6월 코라손 아키노 대통령에 의해 ‘토지개혁법’이 제정되어 2014년까지 실시되었다. 토지 소유주가 가지고 있는 쌀과 옥수수를 재배하는 7헥타르 이상의 경작지에 대해 정부가 15년 장부할부로 매입하여 소작인들에게 1인당 최대 3헥타르 이내에서 분배하는 유상인수 유상분배 정책이다. 이를 위하여 토지에 대한 평가 인수 분배 보상 프로그램을 만들어 추진하였다. 부의 분배와 소작농의 자경농민화라는 좋은 취지였으나 부작용이 있게 마련이다. 대토지 소유주는 쌀과 옥수수 대신 사탕수수 등 대체작물을 재배하거나 더 이상 쌀과 옥수수를 재배하지 않으면서 소작농을 농장에서 내보내고 울타리를 쳐 버렸다. 농지를 분배받지 못하고 농장에서 밀려난 소작농은 도시 빈민으로 전락하였다. 일 년에 두 번까지 쌀 재배가 가능함에도 불구하고 쌀 수확량이 줄어들게 되었다. 인구의 폭발적인 증가와 더불어 쌀 수입국이 된 원인중 하나다.

2015년 필리핀은 4억6400만 달러의 쌀을 수입하였다. 2013년 3억8300만 달러 대비 21.3% 증가했다. 주 수입국은 기후와 인구가 비슷한 베트남에서 전체 수입쌀의 48%, 태국에서 42.4%를 수입하고 있다. 필리핀 시 외곽 도로를 달리다 보면 울타리를 친, 풀이 무성하고 경작하지 않는 땅을 많이 볼 수 있다. 두테르테 경제개혁 어젠다 5번 ‘농촌기업의 생산성 증대와 농촌관광을 활성화’한다. 두테르테는 토지개혁보다 토지행정 개혁과 농촌(업)개혁으로 방향을 틀었다.

▶ 토지행정 개혁의 당위성

일본이 우리나라를 점령하면서 1908년 동양척식회사를 설립하여 토지조사를 착수하였다. 그리고 양반의 땅을 제외한 나라 땅이거나 주인 없는 땅 또는 글을 몰라 권리를 주장할 수 없었던 농민의 땅을 몰수해 버렸다. 과거 식민지 침략(전쟁)이 횡횡하던 시절 영국, 스페인, 프랑스 등 제국주의자들은 침략하고자 하는 나라의 근해 해양조사부터 실시했다. 그리고 육지를 점령하면 토지조사를 핑개로 대부분의 토지를 몰수했다. 영국의 동인도회사가 그 대표적이다. 동양척식회사는 이를 본떠 만들었다. 식민지 침략전쟁의 광풍이 지나고 식민지 국가들이 독립하면서 여전히 토지는 생산의 핵심이었다. 하지만 선진국을 제외한 많은 나라들이 아직도 지적도와 소유권 등이 제대로 정비(전산화)되지 않은 토지행정의 사각지대에 놓여 있다.

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필리핀 두테르테 대통령의 토지개혁은 토지의 정확한 위치 파악과 토지에 대한 권리 없이 거주하는 거주자에 대한 안전한 거주 및 생계 보장이 핵심이다.

필리핀도 예외가 아니다. 필리핀은 화산과 섬으로 이루어진 열대지방이다. 우기에는 비가 많으며 ‘태풍’이 자주 발생하는 지역이기도 하다. 비가 많이 오거나 화산이 폭발하면 지형이 바뀐다. 집중호우나 태풍 또는 화산폭발로 논밭이나 주택지가 하천이나 호수 또는 임야가 되는 등 지형변화가 일어난다. 그러나 이를 제대로 정비하지 못하고 세월이 흐른다. 그 후 방치된 토지에 숲이 우거지면 다른 사람이 나타나서 집을 짓거나 농사를 짓게 된다. 또는 가난한 젊은이들이 밀림 속에 집을 짓고 점차 마을이 형성되기도 한다. 지형이 바뀌어 정확한 소유주를 알 수 없기도 하고, 소유주가 있다 하더라도 오래 동안 집을 짓고 살면 이른바 점유권적 거주자가 된다. 이러한 거주자는 거주자로서 생존권적 권리를 주장한다.

한편 증빙서류는 없지만 조상대대로 살아 온 ‘조상의 땅’ 주장자(주로 원주민임) 등 다양한 이해관계자가 나타나면서 소유권에 대한 복잡한 문제가 발생한다. 토지를 매입하여 투자하고자 하는 사람을 불안하게 만드는 요인이다.

필리핀 국민이거나 외국인이거나 막론하고 실물투자의 우선적 대상이 토지와 건물이다. 그러나 현실은 복잡하고 어렵다. 이러한 이유가 투자의 걸림돌이며 토지행정 개혁의 당위성이다.

▶ 토지행정 개혁

토지행정은 타이핑한 토지 등기기록이 산더미처럼 쌓여 갈피를 잡기 힘들다. 이런 전반적인 토지행정의 난맥상을 정리하여 원활한 토지거래를 활성화 시키는 한편 가난한 거주자들에 대한 거주와 생계를 보장하고자 하는 행정개혁이다. 이를 위하여 토지조사와 지적도 작성, 정확한 소유주 확인, 그리고 거주자의 권리보장 및 토지정보 기록의 전산화 등 토지행정 전반이 토지행정 개혁 대상이다. 그러나 토지행정 개혁에 필요한 법을 만들거나 전국의 토지를 조사하고 전산화하는 과정에서 많은 시간과 예산이 소요된다. 어느 정권이고 눈에 띄지 않는 이런 정책에 막대한 예산과 시간을 쏟아 붓지 못하고 있다.

두테르테가 추진하고 있는 헌법 개정이나 조세개혁은 행정부와 입법부 하기 나름이다. 그렇게 큰 돈(재정)이 들어가지 않는다. 추진의지와 국민적 합의만 되면 실현 가능한 개혁이다. 반면 토지행정 개혁은 누구도 그 당위성을 반대하지 못한다. 하지만 정부재정이 많이 들어가면서 시간이 많이 걸리는 장기 개혁이다. 경제발전을 위해 꼭 필요한 개혁이지만 그렇게 인기를 끄는 개혁, 눈에 띄는 성과가 나타나는 개혁이 아니다. 두테르테 행정부에서 계획과 예산을 확보하는 기초만 다져 놓아도 성공이다.


● 토지매매 때 주의할 점

토지 권리 없는 거주자라도 이주·생계비 보상해야

주소·지번 틀린 곳도 많아

필리핀에서 외국인은 토지의 완전한 소유권을 가지지 못한다. 87년 헌법 경제조항의 6:4의 비율에 의해 외국인은 토지지분의 40% 밖에 확보하지 못한다. 필리핀 국적을 취득하거나 필리핀 사람과 결혼하면 가능한 일이다. 다만 외국인에 대하여 ‘경제자유구역(Free Port Zone)'내에선 최장 50년 임대조건의 토지를 확보하여 100% 지분의 법인을 설립할 수 있다. 필리핀 수빅 만에 있는 한국계 모 중공업은 민간의 토지를 매입하여 ’수빅경제자유구역청‘에 포함되는 조건하에 조선소를 설립하였다. 이렇게 외국기업들이 민간 토지를 매입하여 ’경제자유구역‘에 포함시키는 방법으로 투자를 많이 하고 있다.

콘도(우리의 ‘아파트’에 해당함)의 경우 분양의 일정 부분(대략 30% 내외)을 외국인에게 분양하고 있다. 이 붐을 타고 2000년대 초기 한때 한국인들도 필리핀 수도 마닐라의 고급아파트를 많이 분양받기도 하였다. 그러나 신규 분양콘도는 시세보다 지나치게 높게 분양하고 또한 국민 개개인의 경제력이 뒷받침 되지 않아 중고콘도의 거래가 활발히 일어나지 않고 있다는 점이 문제다. 두테르테의 경제개혁에서 외국인의 토지소유 제한 해제는 개혁 대상에 제외 하였다. 하지만 필리핀 의회에서 토지거래의 활성화를 위하여 토지소유권을 외국인에게 개방하자는 의견이 일어나기도 하였다. 필리핀 자국 경제에 대한 자신감이 생기면 가능하리라 본다.

▶ 토지매매관련 주의사례

위와 같이 외국인의 토지매입이 제한됨에도 불구하고 토지를 매입하여 사업하는 경우가 종종 있게 마련이다. 따라서 토지관련 분쟁이 발생할 만한 사례를 알아두면 도움이 된다. 첫 번째는 토지에 대한 권리가 없는 거주자다. 도시외곽이나 시골의 경우 권리 없는 거주자가 많이 있다. 불법 거주자라고 해서 무작정 내몰 수는 없다. 거주 조건에 따라 이주 또는 생계비를 보상하여야 한다. 토지를 매입해서 개발할 경우 이러한 거주자들이 있는지 살펴보고, 있다면 매매계약을 체결하기 전에 거주자 처리에 대하여 매도자와 협의가 완료되어야 한다.

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토지 소유권 이전 증서

두 번째로는 토지 지적도가 제대로 정비가 되지 않다는 점이다. 현지에서의 경험에 의하면, (우편)주소 따로, 토지 등록(등기)지번 따로, 건물 지번 따로 등 지번과 주소가 혼란스럽다. 물론 통일된 전산화는 예산 문제 등으로 요원하다. 등기권리증과 행정관서의 지번 등이 조금이라도 이상하다면 거래하지 않는 게 편하다. 다음은 매매계약을 체결한 이후 오래된 토지증서를 가진 새로운 땅주인이 갑자기 나타나기도 한다. 지형변화가 자주 일어나는 하천 주변에 이런 경우가 종종 발생한다. 그 지역 부동산에 밝은 변호사(필리핀은 우리와 같은 공인중개사나 법무사가 없음)와 상의하여 지적도가 제대로 정비되지 않았거나 소유주가 의심스러운 땅은 거래하지 않는 게 최선의 방법이다. 부지를 매입하고 인허가까지 완료된 후 착공할 즈음에 새로운 토지주가 나타나는 난감한 경우도 있다.

마지막으로 토지와 관련된 세금의 납부여부를 확인하여야 한다. 전 소유주가 토지관련 세금을 미납하였다면 신 소유주가 세금을 대납하지 않으면 소유권이전 등기가 되지 않기 때문이다. 분쟁이 될 만한 부분은 사전 예방이 최선이다. 필리핀에서 소송에 휘말리면 최소 몇 년은 버틸 자금과 인내심을 가져야 하기 때문이다.
황상석 전 NH농협증권 PI센터장