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대출 만기 도래에 재융자 불가능·유동성 경색 위험
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영국 런던 오피스 건물의 재융자 과정에서부터 독일 금융 중심지 코메르츠방크 타워의 매각에 이르기까지 투자자들은 급격한 금리 상승으로 대출 시장이 꽁꽁 얼어붙자 자금 조달을 위한 방안 찾기에 힘겨운 싸움을 벌이고 있다.
유럽 전역의 대출 금융기관들이 연말 평가 결과 이후 앞으로 몇 주 안에 실사가 시작될 것이다. 큰 폭의 평가액 감소는 대출 계약조건 미충족을 초래할 수 있으며, 강제 매각부터 신규 현금 투입에 이르기까지 긴급 자금 조달 조치를 불러일으킬 수 있다.
사모펀드 아폴로 글로벌 매니지먼트의 스카든 베이커 파트너는 "유럽은 지난 10년 풍부한 유동성의 결과로 나타나는 큰 역풍을 맞을 것"이라고 말했다. 그 고통과 이탈 조짐은 상상하는 범위 그 이상이 될 것이다.
유럽 은행 당국(European Banking Authority), 베이즈 비즈니스 스쿨(Bayes Business School)의 조사 등 각종 통계에 따르면, 이탈리아 경제 규모에 가까운 약 1조9000억 유로(약 2조1000억 달러)의 대출, 채권 및 기타 부채가 상업용 부동산을 담보 물건으로 잡고 있거나 유럽과 영국의 집주인에게 돌아갈 수 있다고 한다.
그중 약 20%인 약 3900억 유로가 올해 만기가 도래하며, 다가오는 유동성 경색은 글로벌 금융위기 이후 부동산 대출 위험을 억제하기 위해 도입된 규제 조치의 성공 여부를 판가름할 첫 번째 실제 시험대가 될 것이다. 그 규칙들로 인해 결국 조정이 더 가파르고 더 갑작스럽게 이루어질 수 있다.
프랑스 보험사 악사(Axa SA) 투자운용부의 존 오드리스콜 실물자산 사업부장은 "과거보다 재평가가 더 빠르게 이뤄질 것으로 생각한다"며 "바닷물이 빠지면서 사람들이 위험에 노출되기 시작하고 있다"고 말했다.
유럽의 대출기관들은 새로운 규정에 의해 부실 대출에 더 공격적으로 행동하도록 촉구당할 것이다. 그들은 또한 10여년 전 부동산 위기 때보다 현재 더 나은 상태이기 때문에 이슈가 악화되도록 놔두지 않을 가능성이 높다. 그 점이 대출자들에게 더 큰 부담을 준다.
2008년 금융위기의 여파로 대부분 은행들은 부실 대출을 제한했으며, 그럴 경우 엄청난 손실이 발생할 것이기 때문에 부실채권 처리에 관한 새 규정에 따라 대출기관들은 예상 손실에 충분히 대비해야 할 것이다. 이는 가만히 않아 있을 동기를 줄이고, 자산가치 회복에 대한 기대를 의미한다.
지난해 부동산 대출을 위해 25억 파운드를 모금한 대체 투자 펀드매니저인 샤인 캐피털의 라비 스틱니 부동산 최고투자책임자(CIO)는 "1분기에 발표될 연말 평가가 핵심이 될 것"이라고 말했다. 그는 실제 은행이 어떻게 할지가 의문이라고 덧붙였다.
최근 거래된 몇 건의 사례는 부동산 회사들이 돈 풀기 시대의 종말에 어떻게 반응하고 있는지를 보여주지만, 강제 매각은 현재로서는 룰이라기보다는 예외에 가깝다.
일례로 런던 보험지구 인근 오피스 건물주들은 지난 7월 약 1억4000만 파운드(약 1억7400만 달러)의 부채가 만기가 되기 전에 재융자 자금을 확보하지 못해 8월에 제출된 계좌에 중요한 불확실성 조항을 포함시켰다.
부분적으로 임대된 그 현대화된 건물은 2022년 2월에 약 2억2000만 파운드로 평가되었지만, 그 이후로 가치가 급락했다. 남은 빈 공간에 대한 재융자와 임대 논의가 모두 진행 중이어서 해결책 정도는 제시할 수 있다. 해결책이 없다면 강제 매각 외에 다른 방법은 없다.
영국중앙은행 옆 한 건물주는 건물의 평가액이 하락하자 아일랜드 은행 대출 조건을 충족하지 못해 공동 소유주들의 신용을 확대하였다. 이 전략은 분명 현금 유동성을 가진 소유주가 필요한데, 많은 부채를 떠안고 있는 유럽의 소유주들에게는 해당되지 않을 수 있다.
런던의 광저우 R&F 부동산은 은행 대출에 대한 대안을 찾았다. 이 중국 개발자는 보크홀의 아파트와 호텔 단지에 대한 건설 재개를 위해 아폴로 글로벌 매니지먼트사와 칼라일 그룹을 포함한 컨소시엄에 7억7200만 파운드의 선순위 및 메자닌 채권을 담보로 제공하기로 했다.
드물지만 재융자를 시도하기보다 매각을 선택하는 경우도 있다. 한국인 투자자는 프랑크푸르트의 코메르츠 타워를 매각하기로 결정했다.
지금까지 평가액이 충분히 떨어지지 않아 일반적으로 은행이 보유한 선순위 채권 가액보다는 크지만, 곧 바뀔 수 있다. CBRE 그룹이 평가한 영국 상업용 부동산은 지난해 13% 하락했다. 12월에만 3% 하락을 기록하는 등 하반기 들어 하락세가 가속화됐다. 골드만삭스 애널리스트들은 전체 하락 폭이 20%를 넘어설 수 있다고 전망했다.
이럴 경우 은행들은 평가액이 더 떨어져 신용 손실의 위험을 감수하기 전에 행동에 나서며 빚을 진 집주인들을 더 어려운 궁지로 내몰 수 있다. 대출 만기에 직면한 사람들은 더 어려워진다. 대출기관들은 담보대출 부동산의 가치를 줄이고, 평가액이 낮아지면 자금 조달 격차가 더 커지는 이중고를 집주인들에게 안겨줄 수 있다.
페더레이션 에르메스의 자산 기반 대출 책임자인 빈센트 노벨은 "시장이 바닥을 쳤다는 징후가 나타날 때까지 은행의 대출 수요는 더 떨어지고 더 낮은 상태를 유지할 것"이라고 말했다. 금융위기 이후 새로운 규제는 은행들이 부실 대출을 처리하도록 자극한다. 그리고 그 문제해결의 한 가지 방법은 그것을 다른 사람의 문제로 만드는 것이다.
스웨덴은 지금까지 부동산 위기의 진원지였으며, 주택 가격은 최고 수준에서 20% 하락할 것으로 예상된다. 스웨덴 상장 부동산 회사들은 지난 12개월 동안 30%의 가치가 떨어졌고, 스웨덴 중앙은행과 금융감독 당국은 상업용 부동산 부채로 인한 위험을 거듭 경고해 왔다.
앤더스 크비스트 금융감독 당국 선임 고문에 따르면 부동산 가치 하락은 부실 매각을 강요할 수 있어 "도미노 효과"를 촉발할 수 있다.
글로벌 금융위기 이후 더 큰 타격을 입었던 이탈리아나 스페인은 일부 안정판이 있는 반면 영국은 침체에 빠져 있고 그 뒤를 이어 독일이 될 수 있다는 징후가 나타나고 있다.
긍정적인 면을 볼 때 곤경에 처한 부동산 투자자들에게 더 많은 선택지가 있다. 폐쇄형 신용 펀드와 같은 기업은 지난 10년 동안 꾸준히 확장되었다. 베이즈 조사에 따르면 지난해 상반기 영국 주요 은행보다 종합적으로 보험사 등 대체 대부업체의 신규 영국 부동산 대출 비중이 높아졌다.
하워드 루트닉 칸토어 피츠제럴드 최고경영자(CEO)는 지난주 다보스 세계경제포럼에서 "앞으로 18개월 안에 투자자들이 이른바 기회주의 펀드에 기록적인 액수의 돈을 쏟아부을 것"이라고 말했다. 이러한 추세는 상업용 부동산 시장의 반등을 가속화하는 데 도움이 될 것이라고 그는 말했다.
이러한 새로운 도구들은 은행들이 수년간 부실 대출을 고수했던 과거보다 혼란을 더 짧게 만들 수 있다. 스톡홀름의 단스케 은행의 신용 분석가인 루이스 랜드만은 채무자들이 대응책을 충분히 강구할 수 있는 상태에서 재설정이 비교적 질서 정연하게 이루어질 것으로 예상한다.
이진충 글로벌이코노믹 기자 jin2000kr@g-enews.com
