[배종완 세무사의 세금 상식5] 공동주택 증여시 '꿀팁'

국토부가 올해 공동주택 공시가격 초안을 3월 17일 공개한다. 하지만 올해 실거래가 하락 폭이 커지자 추가 검증에 시간이 걸리게 됐다. 올해 1월 1일자 기준으로 공동주택 공시가격 열람 개시일이 다음주로 연기됐다. 정부는 지난해 과도한 보유세 부담 관련 이의 정상화를 위해 올해는 2020년 수준으로 낮추겠다고 밝혔다. 보유세인 재산세와 종합부동산세의 경우 공동주택 공시가격 기준으로 세금이 부과되기 때문이다.

공동주택 가격이 낮아지면, 증여 시 증여세 부담이 줄어드냐는 질문들이 많다. 공동주택 증여시 증여재산의 평가는 증여일 현재의 시가로 평가한다. 증여일은 등기사항전부증명서 상 등기접수일을 말한다. ‘시가’란 증여일 전 6개월 평가 기준일 후 3개월 이내의 기간(이하 ‘평기기간’이라 한다)내에 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가 있는 경우 그 가액을 의미한다.
‘매매가액’이란 평가 기간 내에 해당 재산이 팔렸다면, 그 금액을 말한다. 이때, 평가 기간에 속하는지 여부는 매매계약일을 기준으로 한다. ‘감정가액’이란 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균 금액(기준시가 10억원 이하라면 감정기관 한 곳에서만 감정평가를 받으면 된다)을 의미한다. 이때 감정평가서상 가격산정 기준일과 감정가액평가서 작성일이 평가 기간 내에 속해야 한다. ‘수용(보상)가액, 경매가액, 공매가액’이란 수용(보상)이나 경매,공매가 결정된 날이 평가기간 내에 속하는 경우 그 금액을 시가로 본다.

하지만, 실무에서 감정평가를 받지 않는 경우 시가를 찾기 어려운 경우가 대부분이다. 이 경우 증여재산이 아니어도 범위를 넓혀 유사한 재산의 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가 있다면 그 금액을 시가(이하 ‘유사매매사례가액’으로 한다)로 보게 된다. 유사매매사례가액을 적용하는 경우 평가 기간이 조금 다르다. 만약 증여세 과세표준을 유사매매사례가액으로 신고한 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가 기준일 후 3개월 이내의 신고일까지의 금액을 시가로 본다. 증여세 신고를 언제하는지에 따라 평가 금액은 달라 질 수 있다.

공동주택의 경우 동일한 공동주택단지에 있으면서 주거전용면적의 차이가 5% 이내, 공동주택가격의 차이가 5% 이내인 경우 유사한 재산으로 본다. 만약, 유사한 재산으로 경우가 많을 경우 평가대상 주택(=증여한 주택)과 공동 주택가격 간 차이가 가장 작은 주택을 유사한 재산으로 본다. 차이가 가장 작은 주택이 여러 채 일 경우 평가기준일과 가장 가까운 날 매매계약 된 주택을 유사한 재산으로 보게 된다.

이 경우 외에도 시가로 볼 수 있는 금액이 하나 더 있다. 평가기간(증여일 전 6개월 후 3개월)에 해당되지 아니하는 기간이다. 증여일 전 2년 이내의 기간과 평가기간이 경과한 후부터 증여세 신고 기한 후 6개월까지 기간 중 매매,감정,수용,공매가격이 있는 경우다. 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가로 볼 수 있다.

납세자도 재산평가심의위원회를 이용할 수 있다. 증여세 과세표준 신고기한 만료 70일 전 까지 납세지 관할 지방국세청장에게 신청해야 한다. 신청은 국세청 홈페이지를 통해 온라인으로 가능하다. 국세법령정보시스템에서 서식을 다운받아 서면으로 신청 가능하다. 평가기간에 해당되지 않는 기간에 매매로 취득한 경우 증여세 과세표준 신고 시 적용해야 하는 평가금액과 차이가 크다면 재산평가심의위원회를 활용해 절세 할 수 있다.

증여받은 공동주택에 적용할 수 있는 시가가 없다면, 그때는 보충적 평가방법으로 평가하게 된다. 아파트나 연립주택 같은 공동주택은 공동주택가격을 의미한다. 만약 임대차계약이 체결된 경우 공동주택가격과 임대료 환산가액을 비교해 둘 중 큰 금액으로 평가한다. 임대료 환산가액이란 [1년간의 임대료/12% + 임대보증금]로 계산한다.
앞에서 증여재산의 평가 관련 내용을 살펴보았다. 복잡한 방법으로 증여재산을 평가했어도 증여재산이 담보하는 채권액 등의 금액이 큰 경우 담보하는 채권 등의 금액을 증여재산의 가액으로 한다. 담보하는 채권액 등에는 저당권, 법률에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산, 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)을 의미한다. 증여재산이 담보하는 채권 등을 합한 금액(=채무 금액)이 시가 보다 큰 경우 채무 금액을 적용한다.

일반적으로 공동주택은 유사매매사례가액이 많아 유사매매사례가액으로 평가를 하는 경우가 대부분이다. 유사 매매사례가액으로 평가시 신고일에 따라 절세가 가능한 경우도 있다. 또한 감정평가를 받는 경우 유사매매사례가액으로 평가하는 것에 비해 절세가 가능한 경우도 있다. 만약 시가가 없다면 공동주택가격으로 평가해도 되지만, 재산평가심의위원회가 열리는 것을 고려해야 한다. 이 모든 평가의 기준이 되는 것은 ‘증여일’이라는 것을 꼭 기억했으면 좋겠다.


배종완 세무회계 맥 대표세무사 carpedime214@naver.com