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은행권 초장기 주담대 선택 신중해야···"대출한도 vs 이자부담"

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은행권 초장기 주담대 선택 신중해야···"대출한도 vs 이자부담"

DSR규제 속 초장기대출로 한도 증가 효과 및 원리금 상환 부담 경감 장점
금리인상기 차주의 이자부담 증가 단점

은행권에서 금융소비자의 원리금 상환 부담경감에 동참하고 대출한도를 늘리는 효과를 볼 수 있는 40년 만기의 초장기 주담대를 출시하고 있다.  사진=각 사이미지 확대보기
은행권에서 금융소비자의 원리금 상환 부담경감에 동참하고 대출한도를 늘리는 효과를 볼 수 있는 40년 만기의 초장기 주담대를 출시하고 있다. 사진=각 사
윤석열 정부는 LTV 대출 규제는 완화하더라도 총부채원리금상환비율(DSR)은 예정대로 강화하기로 했다. 수도권 아파트 값이 10억원에 육박하는 가운데 DSR규제 때문에 대출 한도를 최대한 늘리려면 결국 은행들이 쏟아내는 초장기 주택담보대출 상품 밖에는 대안이 없어 보인다.

이러한 가운데 시중은행들이 '40년 만기'의 초장기 주택담보대출 상품을 쏟아내고 있다.

당초 40년 만기 주담대는 정부가 만 39세 이하 청년이나 혼인 7년 이내 신혼부부를 대상으로 내놓은 정책금융상품에 한정됐다. 지금은 시중은행 외에도 수협은행·삼성생명 등 제2금융에서도 40년 만기 주택담보대출을 출시하며 대출한도 증가 효과와 금융소비자의 매월 원리금 상환 부담 경감에 동참하고 있다.

◆ 초장기 주택담보대출 출시 경쟁···완전 비대면 우리·하나 선도

먼저, 하나은행은 지난 4월21일부터 '하나원큐아파트론', '하나혼합금리모기지론' 등 주력 주담대 상품의 만기를 기존 35년에서 40년으로 늘렸다.

이후, 경쟁하듯 신한은행(신한주택대출·신한주택대출·플러스모기지론), NH농협은행(NH주택담보대출), KB국민은행(KB부동산담보대출), 우리은행(우리아파트론·우리부동산론·집단 입주자금대출)도 40년 만기 주담대 출시에 가담했다.

특히, 우리은행과 하나은행은 큰 금액과 복잡한 절차로 인해 대면을 선호하던 주택담보대출 시장에서 완전 비대면 주담대 서비스를 내놓으며 인터넷은행과의 경쟁을 선도하고 있다.

◆ 진화하는 비대면 주담대···아파트서 빌라와 다세대주택으로 확대

인터넷은행 케이뱅크가 2020년 8월 은행권 처음으로 비대면 아파트담보대출을 출시하긴 했지만 대환대출(대출 갈아타기)이나 생활자금 마련 등 목적으로만 이용할 수 있었다.
주택 구입 목적 대출을 포함한 '완전 비대면 주담대' 첫 상품은 우리은행이 지난해 7월 출시한 '우리WON 주택대출'로 꼽힌다.

그동안 비대면 주담대 대상은 아파트로 한정된 경우가 많았다. 비교적 시세가 명확히 책정돼 있는 아파트와 달리 빌라나 다세대주택은 시세를 조회하는 게 어렵기 때문이다.

하나은행은 감정평가 업체와 제휴를 통해 아파트 이외 주택의 시세를 확인하고, 근저당 설정이나 소유권 이전 같은 등기 작업도 법무대리인과 협력해 비대면으로 진행하고 있다.

인터넷은행들도 비대면 주담대 공략에 박차를 가하며 경쟁은 더 치열해질 전망이다. 지난 2월 주담대 취급을 시작한 카카오뱅크는 빌라나 다세대주택 등으로 주담대 대상을 확대할 예정이며, 케이뱅크도 연내 주택자금 마련 목적의 주담대를 출시할 예정이다.

앞서 하나은행은 지난 5월17일 비대면 전용 '하나원큐 주택담보대출' 상품의 대출 대상을 기존 아파트에서 연립빌라, 다세대주택까지 확대 개편했다.

◆ "40년 만기 주담대는 대출 한도 증가 효과"···금리 인상기에는 효과 미비

40년짜리 주택담보대출은 DSR규제 속에서 대출 한도를 늘릴 수 있다는 점이 장점으로 작용한다. DSR은 모든 가계대출의 원리금 상환액 합계가 연 소득에서 차지하는 비율을 말한다.

현재 총대출액이 2억원이 넘는 대출자는 DSR 40%(비은행권 50%) 규제를 받는다. 오는 7월부터는 전체 대출액 1억원 넘는 대출자로 규제 대상자가 확대된다.

이에 은행권에선 초장기 주담대 상품을 출시해 기존 30~35년에서 40년으로 만기를 늘리고 있다.

대출을 갚아야하는 기간이 늘어나면 월 상환 부담도 줄고 총부채원리금상환비율(DSR)이 낮아져 대출한도가 늘어나는 효과가 있기 때문이다.

그러나, 지금같은 금리 인상기에는 대출 한도가 늘어도 만기 확대에 따른 대출한도 증가 효과가 미비할 수 있어 주의가 필요하다.

특히, 한국은행이 오는 26일 금융통화위원회를 열어 0.25%의 금리 인상을 준비하며 연말 기준금리는 2.5%까지 올라갈 것으로 예상되고 있다. 이에 주담대 최고금리가 곧 7%에 육박할 것이라는 전망도 나오고 있다.

주담대의 금리 인상은 이자의 증가로 이어진다. 결국 차주의 입장에서는 갚아야할 금액이 증가하는 부담으로 돌아올 수 있기 때문에 초장기 주담대 상품 선택 시 주의가 필요하다.


이종은 글로벌이코노믹 기자 zzongyi@g-enews.com