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美 모기지 금리 급등... 주택가격 꺾이나

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美 모기지 금리 급등... 주택가격 꺾이나

30년 고정 모기지 금리 3.10%까지 뛰어... "금리 상승 이제 시작" 전망도

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미국 일리노이주 노스브룩의 한 신축 주택 앞에 지난 23일 매물 광고가 세워져 있다. 사진=뉴시스
미국 모기지(주택담보대출) 금리가 급등세로 돌아섰다. 미 연방준비제도(연준·Fed)이 22일(현지시간) 연방공개시장위원회(FOMC) 회의에서 연내 테이퍼링을 시작하고, 내년에는 첫번째 금리인상에 나설 수 있음을 시사하면서 시중 금리가 뛰었기 때문이다.

연준이 지난해 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹 경제충격을 완화하기 위해 도입했던 제로금리, 무제한 양적완화(QE)와 같은 부양 정책이 이제 서서히 정상적인 통화정책으로 무게 중심을 이동하기로 방향을 틀고 있어 앞으로 모기지 금리는 더 오를 전망이다.

모기지 금리 상승은 이제 시작일 뿐이라는 전망도 나왔다.

지난해 이후 사상최저 모기지 금리 속에 급격히 뛰었던 미 주택가격 상승세가 한 풀 꺾일지에 관심이 모이고 있다.

CNBC는 24일 모기지뉴스데일리를 인용해 가장 보편적인 모기지인 30년 고정 모기지 금리가 이번주 초 평균 3%를 넘었고, 23일에는 3.10%까지 뛰었다고 보도했다.

지난주만해도 30년 고정 모기지 금리는 2.93%에 그쳤다.

모기지 금리가 급등한 것은 연준의 FOMC 영향이다.

연준은 21~22일 FOMC에서 '조만간' 채권 매입을 점진적으로 축소하는 테이퍼링을 시작하고, 내년 중에는 첫번째 금리인상에 나설 수 있다고 전망했다. 아울러 2024년까지 0.25%포인트씩 6~7회 금리인상을 단행할 수 있는 것으로 FOMC 위원들은 예상했다.

제롬 파월 연준 의장은 22일 FOMC 뒤 기자회견에서 금리인상, 테이퍼링이 시장 예상보다 일찍 시작될 수 있음을 예고하기도 했다.

연준은 현재 월 1200억 달러 규모의 채권을 매입하는 식으로 시장에 유동성을 공급하고 있다. 미 재무부 국채에 800억 달러, 나머지 400억 달러는 모기지 금리를 좌우하는 주택유동화증권(MBS)를 사들이는데 투입된다. MBS는 모기지를 크게 묶어 섞은 뒤 이를 다시 쪼개 금융상품화 한 것이다.

모기지 금리는 연준 기준금리인 연방기금(FF) 금리를 따르지는 않지만 시장 기준물인 10년 만기 미 국채 수익률과 느슨하게 연계돼 있다. 10년물 미 국채 수익률은 최근 7월 2일 이후 최고치로 뛰었다.

테이퍼링에 따른 MBS 매입 축소 전망, 10년만기 국채 수익률 상승에 더해 모기지 금리는 코로나19 팬데믹과 미 경제 전반 흐름에도 영향을 받는다.

모기지뉴스데일리의 매튜 그레이엄 최고운영책임자(COO)는 "지난해 모기지 금리가 붕괴한 배경은 바로 코로나19였다"고 말했다.

그는 백신접종, 신규확진 급감으로 인해 올해 초 모기지 금리가 급등했고, 7월에는 델타변이 확산으로 모기지 금리가 다시 떨어진 바 있다고 지적했다.

그레이엄은 "다른 요인들 변화에 따라 속도 등에 변동이 있기는 하겠지만 모기지 금리는 팬데믹이 잦아들면 뛰었다"면서 최근 모기지 금리 상승세는 델타변이 약화에도 기인한다고 설명했다.

모기지 금리 상승은 달궈질대로 달궈진 미 주택시장에 찬물을 끼얹는 충격요인이 될 가능성도 배제할 수 없다.

이전 경험에 비춰보면 여전히 사상최저 수준의 금리라고는 해도 미 주택 가격이 워낙에 치솟은 터라 주택시장에 큰 충격을 줄 수 있다. 주택 구입자들은 있는 돈 없는 돈 다 끌어모아 집을 샀기 때문에 모기지 금리가 조금만 올라도 심각한 타격을 피하기 어렵다.

미 집 값은 지금까지 신축주택, 기존주택 할 것 없이 2자리수 상승률을 기록하고 있다.

이미 모기지 금리 상승과 높은 집 값 속에 주택 구매력이 가장 낮은 생애 첫 주택 구입자들이 주택시장에서 떨어져 나가고 있다.

지난달 주택 거래에서 생애 첫 주택 구입자가 차지한 비중은 고작 29%로 2019년 이후 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. 2019년에는 30년 고정 모기지 금리가 5%를 웃돌았다.

미 주택시장에서 생애 첫 주택 구입자 비중은 약 40%를 차지하는 것이 일반적이다.


김미혜 글로벌이코노믹 해외통신원 LONGVIEW@g-enews.com

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