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“재개발·재건축 활성화”…오세훈 뉴타운 부활?

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“재개발·재건축 활성화”…오세훈 뉴타운 부활?

재선 전제 규제 완화 통한 18만5천 가구 공급 공약
규제 개정에 정부·시의회등 협조 필수…실행 불투명

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오세훈 서울시장이 최근 재개발·재건축 활성화에 관한 의지를 밝혀 ‘뉴타운’ 재개 여부가 주목되고 있다. 사진은 단독주택과 빌라 밀집지역 모습. 기사 특정사실과 무관함. (사진=최환금 기자)


오세훈 서울시장이 최근 부동산 대책의 일환으로 재개발·재건축 활성화에 관한 의지를 밝혀 ‘뉴타운’ 재개 여부가 주목되고 있다. 이에 서울시에서 그동안 중단됐던 재개발·재건축 사업들이 다시 탄력을 받을지에 관심이 모아지고 있다.

재개발·재건축 사업은 진행 과정이 거의 비슷하지만 재건축은 토지·건물을 모두 가지고 있는 사람만 조합원이 될 수 있는 반면 재개발은 토지·건물 소유자와 토지나 건물을 각각 소유한 사람도 모두 조합원이 될 수 있는 차이가 있다.

서울시 자료에 따르면 주택 재개발·재건축 사업 ‘정비구역 지정’ 단계에서 일시 중단된 재개발 사업은 모두 24건으로, 자치구별로 영등포구가 21건으로 가장 많고, 중랑·종로·은평구가 각 1건이다.

‘정비구역 지정’ 단계는 재개발·재건축 사업 추진 단계에서 재개발·재건축을 위한 ‘기본계획 수립’ 이후 지구 지정에 필요한 주민동의를 거쳐 50% 이상의 찬성일 경우 정비구역으로 지정된다.

아예 재개발·재건축 사업을 위한 기본 단계인 ‘기본계획수립’ 단계에서 중단된 곳도 영등포구 3건, 금천구 1건이 있다.

이렇게 사업이 중단된 주택 재개발 정비사업구역 주민들은 대안 사업으로 가로주택정비사업을 기대했다.

이는 기존 가로를 그대로 살리고 주택만 개량하는 사업이다. 사실상 전면철거에 준하는 소규모 재건축사업을 의미한다. 대부분 15층 이하 1~2동을 건설하는 소형 아파트를 설치한다.

전반적인 수익성은 적지만 사업절차가 복잡하지 않고 무엇보다 주택을 개량할 수 있는 장점이 있어 정비사업을 중단한 지역 주민들에게 큰 호응을 받고 있는 사업이다.

한 대학교 부동산학 관련 교수는 “재개발은 재건축과 달리 사업이 중단되면 여러 문제가 발생하기에 중단된 사업을 다시 추진하기는 현실적으로 어렵다”며 “정비구역 해제지역 주민들은 여러 문제를 해결하기보다 결국 개발 효과를 기대할 수 있는 가로주택정비사업 등의 대안을 선택하게 될 것”이라고 밝혔다.

이는 철거를 통한 개발사업인 만큼 주택 개량과 도시 기반시설도 정비할 수 있는 효과 때문에 지역 주민 대부분 동의했다.

실제로 지난 2019년 서울 은평구 수색증산뉴타운 증산4구역의 경우 주택 재개발 정비사업이 중단되자 도시재생사업의 일환인 가로주택정비사업과 서울시 주도의 도시재생사업 등을 대안으로 내세우면서 서울시 도시재생사업 대신 개발 효과를 얻을 수 있는 가로주택정비사업을 추진하기도 했다.

이에 대해 한 건설업계 관계자는 “수익성 측면에서 보면 용적률 상향을 받을 수 있는 역세권 공공임대사업이 가장 효과적”이라며 “이를 추진하기 어려울 경우 가로주택정비사업을 추진하는 것이 향후 주거지역 가치 향상에 도움이 되는 것으로 판단했을 것”이라고 해석했다.

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최근 오세훈 서울시장의 발표로 ‘뉴타운’ 재개 여부가 주목되고 있다. 사진은 고양시 지축지구에서 본 서울 은평뉴타운 모습. (사진=최환금 기자)

▲오세훈 공약에 실제 재건축 단지 시세 급등

지난 17일 재개발·재건축 활성화에 대해 구체적 목표치까지 제시하면서 강한 의지를 밝힌 오세훈 서울시장은 후보 시절 “시장에 취임하면 일주일 이내 재건축·재개발 규제를 풀겠다”고 공언하면서 서울에 신규 주택을 총 36만 가구 공급하겠다고 공약했다. 이 가운데 재개발·재건축 규제 완화를 통한 민간 공급이 18만5천 가구로 전체 공급 물량의 절반을 넘는다.

선거에서 오 후보가 시장이 당선되면서 재건축을 추진 중인 일부 아파트 시세가 급등하기도 했다. 이는 그만큼 오 시장이 밝힌 재개발·재건축에 대해 기대감이 크다는 반증으로 보인다.

그렇다면 오 시장은 과연 주택 재개발·재건축에 대한 규제를 풀 수 있을까. 결론적으로 쉽지않다고 보는 시각이 우세하다. 서울시의 재개발·재건축 규제는 대통령과 행정부, 국회, 시장, 서울시의회, 구청장 등 다수에게 권한이 분산돼 있다. 오 시장은 이 가운데 시장 지위만 확보했을 뿐이다.

대표적인 규제인 재건축 초과이익환수제의 경우 정부가 일반적인 집값 상승분 이상의 재건축 개발이익의 최대 50%를 조합원에게 환수하는 제도로서, 이를 완화하려면 여당인 더불어민주당을 설득해 법을 개정해야 한다. 하지만 민주당이 국회 다수당인만큼 설득하기는 어려운 일이다.

신축 아파트 분양가격을 ‘택지비+건축비’ 이하로 제한하는 분양가 상한제도 규제를 낮추려면 역시 민주당을 설득해야 한다. 마찬가지로 민주당을 설득해 주택법을 바꾸는 것이나, 대통령을 설득해 주택법 시행령의 분양가 상한제 적용 지역 기준을 바꾸는 것 모두 쉽지 않다.

서울시의회까지 민주당이 다수를 차지하고 있다. 시의원 109명 중 더불어민주당 소속이 101명이기에 의회의 협조를 받기는 쉽지 않아 보인다.

대표적인 부동산 규제인 아파트 용적률 상한선 결정에는 의회 역할이 중요하다. 용적률 상한선은 국토계획법 시행령에서 1차로 용적률 상한 범위를 정하고, 2차로 지방의회가 조례로 용적률 상한 범위를 결정한다. 그렇기에 의회 협조가 이뤄지지 않으면 용적률 상한선 변경을 추진하기는 어렵다.

이처럼 의욕만 가지고 해결하기 쉽지 않은 것이 부동산 문제다. 지난 2002년~2011년 서울 뉴타운 247개 구역 중 사업이 끝난 곳은 불과 21곳에 그치고 일부 진행된 곳은 45곳에 머물렀다. 대부분인 181곳(73%)은 사업이 진행되지 않고 심각한 갈등만 초래하고 중단됐다.

결과는 아무도 모른다. 예측은 가능하지만 실제 어떻게 진행될지는 명확하지 않다. 오세훈 서울시장의 열정적, 의욕적인 주택 재개발·재건축 규제 완화를 통한 뉴타운 의지가 다시 탄력을 받을지 지켜볼 일이다.


최환금 글로벌이코노믹 기자 hgchoi@g-enews.com