오세훈표 재건축 시동에 대단지 '기대감', 집값 상승 '우려'

도시정비사업의 활성화를 공약으로 내세웠던 오세훈 서울시장의 재건축 정책 윤곽이 속속 드러나고 있다.

최근 서울시가 잠실 대장 재건축단지 중 하나인 아시아선수촌 아파트의 재건축 가이드라인을 공개한데 이어 여의도와 압구정 아파트지구의 지구단위계획 수립을 예고하면서 그동안 보류됐던 대형 재건축사업에 다시 시동이 걸릴지 주목된다.
서울시는 오는 5월 7일까지 서울 송파구 잠실동 아시아선수촌 지구단위계획 지정과 지구단위계획 결정안의 열람을 진행한다.

지구단위계획은 용적률과 건물 층수·기반시설 비중 등이 담겨 있어 ‘재건축 가이드라인’ 역할을 한다. 아시아선수촌 지구단위계획안에는 신혼부부·노인·청년 등을 대상으로 한 분양·임대주택 공급 방안과 도서관 등 개방형 커뮤니티 시설 설치 등이 담겼다. 시는 주민과 관계기관의 의견을 청취하고 보완 절차를 거쳐 이르면 6월 지구단위계획을 확정한다는 방침이다.

아시아선수촌 아파트는 1356가구 규모의 대단지로 지난 1985년 서울아시안게임 출전 선수 숙소로 건설됐다. 2018년 재건축사업 첫 관문인 예비안전진단을 통과한데 이어 올해 3월부터 정밀안전진단 절차를 진행 중이다. 지구단위계획이 확정되고, 정밀안전진단을 통과하면 재건축 조합설립에 속도를 낼 것으로 예상된다.

아시아선수촌의 지구단위계획 지정은 오 시장이 서울시장 후보 공약으로 내세웠던 재건축 정상화의 하나로 해석된다. 이에 따라, 그동안 사업이 중단돼 온 여의도·압구정 지구 일대 대규모 재건축 단지들의 기대감도 커지고 있다.

서울시는 여의도 시범아파트가 위치한 아파트지구 3지구를 준주거지역으로 종상향해 50층 이상 주상복합건물을 짓는 방안을 검토하고 있다.

여의도 시범아파트는 2017년 안전진단 D등급을 받아 재건축 사업을 확정했고, 현재 신탁방식 재건축으로 추진 중이다. 최고 13층인 시범아파트는 지하 2층~지상 35층, 1996가구로 탈바꿈하겠다는 재건축 계획을 세웠지만, 2018년 박원순 서울시장 시절 서울시가 ‘여의도 마스터플랜’을 보류하면서 최근까지 사업이 중단돼 왔다.
오시장 취임 이후 서울시는 개별단지를 특별계획구역으로 지정해 세부개발 지침을 정하는 작업에도 돌입했다. 여의도 일대 아파트의 재건축 전반을 아우르는 마스터플랜인 지구단위계획과 별도로 특별계획구역을 수립하겠다는 것이다. 시범아파트의 ‘최고 50층 밑그림’도 이같은 작업의 하나이다.

도시정비업계에 따르면, 서울시는 여의도 아파트지구 지구단위계획 수립 교통영향평가 용역을 발주하고 지난 7일 연구에 돌입했다. 교통영향평가는 지구단위계획 수립 절차 중 하나로 여의도 일대 용도지역·건축 규모·기반시설 등 개발 윤곽을 바탕으로 교통 흐름을 예측하는 단계다.

이처럼 오세훈 서울시장의 재건축 활성화 정책의 윤곽이 드러나면서 일각에서는 멈춰왔던 재건축 사업이 재개될 경우 서울 집값을 자극할 수 있다는 지적도 나오고 있다.

이를 의식한 듯 서울시는 지난 21일 도시계획위원회 심의에서 ▲강남구 압구정 아파트지구 24개 단지 ▲영등포구 여의도 아파트지구와 인근 15개 단지 ▲양천구 목동 택지개발사업지구 14개 단지 ▲성동구 성수 전략정비구역 등 총 54개 단지(4.57㎢)를 토지거래 허가구역으로 지정했다.

시는 토지거래 허가구역 지정에 따라 투기 세력이 원천 차단될 것으로 점치고 있다. 서울시 관계자는 “토지거래 허가구역으로 지정하면 주택 가격이 안정화되고, 투기를 방지하는 효과가 있는 것으로 분석됐다”면서 “실거주자 중심의 시장으로 재편하는 데 효과 있는 대책”이라고 설명했다.

그러나 서울시의 긍정 전망과 달리 토지거래허가제 확대가 오히려 집값 상승을 이끌 수 있다는 반론도 나온다. 실제로 이들 4개 지역에서는 서울시가 토지거래허가구역 지정 발표를 한 지난 21일부터 발효일인 27일 전날까지 ‘막판 신고가’ 거래가 활발히 이뤄졌다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “토지거래허가구역으로 신규 지정된 곳들의 경우 당장 거래량은 줄겠지만, 오히려 시장에 ‘확실한 재건축 추진’이라는 긍정 시그널을 줌으로써 가격 강보합이 이어질 것”이라고 전망했다.

토지거래허가구역으로 지정된 곳 외 타 지역 재건축단지나 일반 신‧구축아파트로 가격 상승세가 옮겨 붙는 ‘풍선효과’가 발생할 수 있다는 지적도 있다. 재건축단지 가격이 상승하며 인근 단지들의 시세를 끌어올릴 수 있다는 분석이다.

정부가 지난해 강남구 대치·삼성·청담 등 집값이 급등한 지역의 투기를 차단하기 위해 토지거래허가제를 시행했으나, 거래량이 줄면서 오히려 집값이 상승하고, 상승세가 다른 지역으로 번지는 부작용으로 나타났다.

송승현 도시와경제 대표는 “토지거래허가구역 지정으로 거래가 막히면 투자 수요는 다른 지역으로 갈 수밖에 없다. 결국 인근지역 아파트까지 덩달아 오르는 풍선효과가 나타날 가능성이 있다”고 말했다.


김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com