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[부동산 핫플레이스] 방화뉴타운 '4천가구 재건축' 물꼬 터졌다

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[부동산 핫플레이스] 방화뉴타운 '4천가구 재건축' 물꼬 터졌다

마곡지구 후광 자극받아 정비사업 '탄력'…긴등마을 '마곡힐스테이트' 변신도 크게 작용

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10년 넘게 도시정비사업에 답보 상태를 보였던 서울 강서구 방화뉴타운 일대가 마곡지구를 기폭제 삼아 ‘재건축 대변화’에 물꼬를 틀기 시작했다.

지난 2003년 뉴타운으로 지정된 방화재정비촉진구역은 이후 부동산 경기 악화와 주민들의 극심한 반대로 2016년 전체 구역의 3분의 1 가량이 뉴타운지구에서 해제되는 진통을 겪으며 사업이 지지부진했다.

그러나, 거대 복합산업단지로 탈바꿈한 인근 마곡지구 개발 열기가 방화뉴타운으로 번지면서 뉴타운지구에서 해제되지 않은 구역을 중심으로 재건축 사업이 탄력을 받고 신흥 주거지로 탈바꿈을 시도하고 있다.

◇ 긴등마을구역 재건축 가장 빨라 2015년 말 ‘입주 완료’...방화 6구역도 이주 임박

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서울 김포공항과 마곡지구 사이에 위치한 방화뉴타운은 지난 2003년 11월 2차 뉴타운 사업대상지로 지정됐다. 지정 당시 전체 면적 50만 8607㎡에 1~8구역과 긴등마을구역까지 총 9개 구역으로 나눠서 진행될 예정이었지만, 주민들 간 의견이 쉽게 모이지 않아 사업이 10년 넘게 답보 상태에 머물렀다.

이 가운데 방화1·4·7·8 재정비촉진구역은 토지등 소유자의 30% 이상이 해제를 요청해 2016년 7월 뉴타운에서 해제됐으며, 존치정비구역인 방화2구역은 최근 정비구역 지정을 위한 동의서 징구 절차를 밟고 있다.

그 사이 마곡지구와 붙어 있어 재정비 속도가 가장 빨랐던 긴등마을구역은 2007년 현대건설을 시공사로 맞아 ‘마곡 힐스테이트’ 단지로 탈바꿈하는데 성공했다. 지하 2층~ 지상 15층, 8개 동에 603가구 규모로 건립돼 2015년 말 입주를 완료했다.

‘마곡 힐스테이트’의 매매가격도 꾸준히 상승세를 타고 있다. 전용면적 84㎡의 매매가격은 2017년 8억 원 후반대를 유지하다 2018년 9억 원 중반, 2019년 11억 원 중반을 거쳐 지난해 12억 원 중반대까지 꾸준하게 올랐다. 올해 1월 들어서는 13억 4500만 원에 거래가 이뤄졌다.

재건축사업을 추진 중인 방화 3, 5, 6구역 중 현재 가장 사업 속도가 빠른 곳은 방화6구역이다. 이 곳은 서울 강서구 방화동 608-97 일대 3만 1544㎡를 대상으로 하며, 재건축사업을 통해 지하 3층~ 지상 16층, 11개 동, 아파트 557가구와 부대복리시설이 들어설 예정이다.

방화6구역은 조합설립 추진 당시 공동주택 동의율 산정 문제로 조합설립인가가 취소되는 등 위기를 겪었으나, 2018년 1월 강서구청으로부터 조합설립인가(동의율 76.7%)를 받고 논란을 모두 해소했다. 같은 해 11월 사업시행인가를 받은 이후 2019년 7월 HDC현대산업개발을 시공 파트너로 낙점했다.

조합은 지난달 관리처분계획 수립을 위한 총회 개최 이후 올해 하반기 이주를 목표로 사업을 추진 중이다.

이천식 방화6구역 재건축 조합장은 “오는 15일 조합·세입자·공무원 등으로 구성된 사전협의체 회의를 열어 이주 현안을 마무리 지을 것”이라면서 “이후에 이주비·사업비 대출을 위한 은행 선정에 나설 계획”이라고 말했다.
방화뉴타운 일대 공인중개업소에 따르면, 정비구역 중 6구역의 시세가 가장 높이 형성돼 있다. 재개발 사업 속도가 제일 빠른데다 마곡에서 가장 가깝다는 이유에서다. 현재 시중에 나와 있는 매물도 찾기 어렵다.

방화동 A공인중개업소 대표는 “6구역의 경우, 관리처분인가를 앞둔 상황이어서 매물 찾기가 하늘의 별따기”라고 전하며 “시세는 단독‧다가구의 경우, 프리미엄이 6억 원 이상 형성돼 있다”고 밝혔다.

◇ 5구역 건축심의 통과, 3구역 정비계획 변경 추진 중

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3구역과 5구역은 조합설립 이후 사업시행인가를 위한 준비에 속도를 내고 있다.

강서구 공항동 18번지 일대 9만 9520㎡를 대상으로 재건축사업을 추진 중인 방화5구역은 방화뉴타운 중 면적이 가장 크다. 재건축 후 아파트 1657가구가 들어설 예정이다.

5구역도 2017년 7월 정비구역으로 지정돼 3·6구역과 비교하면 시작이 다소 늦었으나, 지난해 12월 서울시 건축심의 능선을 넘고 사업시행인가를 앞두고 있다.

방화5구역 재건축은 주변 경관과 조화를 이루는 ‘특별건축구역’으로 지정된다. 획일적인 단지 배치에서 벗어나 지역경관과 조화를 이룰 수 있도록 단지 내 커뮤니티에 공공 보행통로를 조성하고, 각 가구에 돌출개방형 발코니 공간을 확보하는 등 ‘포스트 코로나 시대’에 맞는 건축 설계를 적용한다.

방화3구역도 사업시행인가를 받기 위한 준비작업에 매진하고 있다.

방화3구역은 서울 강서구 방화동 615-103번지 일대 8만 8268㎡ 부지를 대상으로 하며, 재건축사업을 통해 총 1415가구가 신축될 예정이다. 2014년 5월 추진위원회 승인을 받아 조합설립을 추진해 왔으나, 주민들의 집행부 불신, 비대위와 갈등 등이 겹쳐 사업이 답보 상태였다. 이처럼 지지부진했던 사업은 2018년 12월 새 집행부가 들어서면서 속도를 냈고, 이듬해 8월 강서구청으로부터 조합설립인가를 받아냈다.

조합 관계자는 “구역 내 종교시설 문제로 정비계획 상 수정이 필요해 관련 작업에 매진하고 있다”면서 “촉진계획변경 작업이 마무리되면 올 하반기 건축심의 절차를 밟을 수 있을 것으로 예상한다”고 말했다.

◇ 마곡지구 개발, 부진하던 방화뉴타운 재건축사업에 ‘기폭제’ 역할

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'힐스테이트 마곡'(긴등마을 재건축) 아파트 단지 전경. 사진=김하수 기자


부진을 면치 못하던 방화뉴타운 재건축사업이 활기를 띠기 시작한 계기는 마곡지구 등 주변의 개발 바람 때문이다.

마곡지구에는 전체 면적의 약 30%를 차지하는 ‘마곡산업단지’가 있다.

생산·제조 시설로 구성된 일반산업단지와는 달리 연구개발(R&D) 목적으로 조성된 첨단산업단지인 마곡산업단지에는 R&D 전문기업만 입주할 수 있다.

따라서, IT(정보기술)업종을 포함해 ▲BT(생명공학기술) ▲GT(친환경기술) ▲NT (나노기술) 같은 첨단업종만 현재 유치 중이다. 업계에 따르면, 올해 4월 기준 입주완료 기업은 대기업 LG·코오롱을 비롯한 총 93개이며, 입주예정 기업까지 합치면 165개에 이른다.

방화뉴타운 재건축의 불씨를 제공한 다른 요인으로 마곡지구 바로 옆에 있는 긴등마을 재건축사업(‘마곡 힐스테이트’ 아파트단지)도 꼽힌다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, ‘마곡 힐스테이트’는 지난 1월 전용면적 59㎡ 타입이 11억 6500만 원에 거래됐다. 1년 전인 지난해 1월, 동일 타입이 9억 원대에 거래된 것과 비교하면 1년새 2억 6500만 원 오른 것이다.

부동산업계 관계자는 “방화뉴타운은 한때 부동산경기 악화와 주민들의 극심한 반대로 사업이 저조했지만, 마곡지구 개발과 주민 갈등이 해소되면서 사업이 가시화되고 있다”면서 “재건축사업이 완료되면 4200여 가구 규모의 신흥주거지로 탈바꿈 할 전망”이라고 전했다.


김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com