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같은 도시정비사업인데...공공재개발 ‘환영’, 도심복합개발 ‘거부’ 이유는?

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같은 도시정비사업인데...공공재개발 ‘환영’, 도심복합개발 ‘거부’ 이유는?

도시정비구역 해제 이후 개발 멈춰선 장위8·9구역 주민 “공공재개발 환영”
도심복합개발 선정된 증산4구역 반대 “공공에 사업권 이양 재산권 침해”
개발기간 공공-땅주인 토지소유권 유무 차이...LH사태 공공 불신도 작용

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지난달 31일 국토교통부와 서울시가 선정한 '도심 공공주택 복합개발사업' 1차 후보지로 선정된 서울 은평구 증산동 일대 주택가의 모습. 사진=김하수 기자
정부가 ‘수도권 주택공급 확대방안’의 하나로 추진 중인 공공재개발과 도심공공주택 복합개발사업의 희비가 서로 엇갈리고 있다.

공공재개발 후보지로 선정된 지역 주민들은 신속한 개발 기대감을 드러내며 대체로 환영 의사를 내비치고 있는 것과 달리 도심공공주택 복합개발사업 후보지 일대는 공공주도 개발에 강한 거부감을 드러내며 반대하는 분위기다.

서울시와 국토교통부는 지난 2월 공공재개발사업 2차 후보지 16곳을 발표했다. 16곳은 ▲노원구 상계3 ▲강동구 천호A 1-1 ▲동작구 본동 ▲성동구 금호23 ▲종로구 숭인동1169 ▲양천구 신월7동-2 ▲서대문구 홍은1 ▲서대문구 충정로1 ▲서대문구 연희동 721-6 ▲송파구 거여새마을 ▲동대문구 전농9 ▲중랑구 중화122 ▲성북구 성북1 ▲성북구 장위8 ▲성북구 장위9 ▲영등포구 신길1 등이다. 정부는 16곳 공공재개발을 통해 총 1만 8559가구 규모의 주택을 공급한다는 계획이다.

공공재개발사업은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)가 공공 시행사로 참여하는 정비사업이다. 조합은 용적률 상향(법적상한의 120% 허용), 인허가 절차 간소화, 분양가상한제 적용 제외 등 인센티브를 받을 수 있다.

공공이 전권을 쥐고 사업을 주도하는 공공주택복합사업과는 달리 공공재개발은 민간(조합)과 공공이 공동으로 사업을 시행할 수 있다.

또한, 공공기관이 토지주로부터 땅을 넘겨받아 사업을 추진하고 이후 주택 등으로 정산하는 방식(토지납입방식)으로 진행하는 게 공공주택복합사업이라면, 공공재개발은 진행사업기간 동안 토지주가 소유권을 보유하는 방식(관리처분방식)으로 추진된다. 즉, 토지소유권을 공공에 넘기느냐(공공주택복합), 사업기간 동안 토지주가 소유하고 있느냐(공공재개발)가 두 공공 도시정비사업의 차이다.

2차 공공재개발 후보지 발표 이후 성북구 장위뉴타운 일대는 활기가 돌고 있다. 장위뉴타운은 한때 서울시 최대 뉴타운으로 꼽혔지만, 박원순 전 서울시장 시절 ‘뉴타운 출구전략’에 따라 전체 15개 사업구역 중 6곳(8·9·11·12·13구역)이 재개발구역에서 해제됐다.
그러나, 이번 2차 공공재개발 후보지에 장위 8·9구역이 포함되면서 분위기는 달라졌다. 장위8구역 공공재개발 추진위원회 관계자는 “장위8구역은 노후화가 심각한 곳이지만 2017년 정비구역에서 해제된 이후 정비사업의 활력을 잃었다”면서 “그러나 이번 공공재개발 후보지 선정 이후 신속한 개발이 가능할 것으로 예상되면서 주민들도 반기는 분위기”라고 전했다.

장위9구역 공공재개발 추진준비위 관계자도 “장위9구역은 지리적으로 장위뉴타운의 중심에 위치해 구역지정 때부터 1순위 재개발 현장으로 기대를 모았지만, 정비구역 해제 이후 희망이 없는 노후 주거지로 방치돼 왔다”면서 “주민들이 공공재개발에 열의를 보인 덕에 2차 후보지로 선정돼 기쁘다”고 말했다.

반면에 지난달 31일 국토부와 서울시가 선정·발표한 도심공공주택 복합개발사업 1차 후보지의 지역주민들은 달갑지 않다는 반응을 보이고 있다.

도심공공주택 복합개발사업 1차 선도사업 후보지로 선정된 곳은 서울 금천·도봉·영등포·은평구 등 4개 구 21곳으로, 구별로는 금천 1곳, 도봉 7곳, 영등포 4곳, 은평 9곳이다.

정부는 도심공공주택 사업이 계획대로 진행되면 ‘판교신도시’ 수준인 2만 5000여가구를 공급할 수 있을 것으로 추산하고 있지만, 발표 직후 일부 지역에서는 주민 반발이 이어지고 있다. 사업이 토지소유권을 공공에 넘기는 방식인데다 최근 LH 땅투기 의혹까지 불거지면서 공공에 대한 반감이 커졌기 때문이다.

대표적인 곳이 증산4구역이다. 서울 은평구 옛 증산4재개발구역 주민들은 최근 ‘정부의 도심사업지 후보지 지정에 반대한다’는 내용의 입장문을 국토부와 서울시에 발송했다. 이곳 주민들은 지난 2019년 정비구역에서 해제된 뒤 민간재개발사업을 다시 추진하기 위해 준비하고 있다.

수색·증산뉴타운에서 규모가 가장 큰 알짜 재개발사업지로 꼽히는 증산4구역은 재개발사업 사업 추진 13년 만인 2019년 6월 서울시 일몰제를 적용받아 재개발구역에서 해제됐다. 이후 대안으로 역세권 임대주택사업과 공공재개발사업으로 탈출구를 모색했지만 사업 요건이 충족되지 않아 번번이 고배를 마셨다.

이같은 상황에서 최근 도심공공주택 복합개발사업(저층주거지사업) 후보지로 선정되자 해당 주민들은 난색을 표하며 해당 사업을 반대하는 분위기다.

김연기 전 증산4구역 재정비촉진지구 추진위원장은 “도심 공공주택 복합사업은 사업 주체가 주민들이 아닌 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관”이라면서 “사업에 참여하면 소유권을 LH에 넘겨야 하고 사업기간 내 사고 팔지도 못하는 등 주민들 재산권 침해가 심각하다”고 불만을 털어놓았다.

김 전 위원장은 “사업 관련 법 시행령 등 구체적인 기준도 마련되지 않은 상황에서 해당지역 주민 의사도 묻지 않고 무작정 사업후보지로 올려놓으면 누가 사업에 참여하겠느냐”고 반문한 뒤 “사업성 등을 따져 봐도 주민들에겐 실익이 없기 때문에 민간재개발사업 추진을 검토할 계획”이라고 밝혔다.


김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com