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[기고] 두바이 임대차 계약 시 유의사항

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[기고] 두바이 임대차 계약 시 유의사항

MEA Law Firm 김현종 변호사(hyunjong.kim@mealawfirm.com)


스스로를 보호하기 위한 기본조치

현지 임대차 계약 진행 시 관련 법령에 대한 이해 부족으로 임대인 측의 무리한 요구에 제대로 대응하지 못하는 경우가 적지 않습니다. 임차인으로서의 권리를 보호받고 불이익이 발생하지 않도록 아래 절차별 유의사항을 참고해주시기 바랍니다.

A. 임대차 계약 체결 前

1. 사기 방지를 위한 확인사항
i) 목적물의 진정한 소유자와 거래할 것

소유권 확인을 위해, 등기권리증(property’s title deed)의 사본 확인.
[해당 목적물에 대해 등기권리증이 발급되지 않은 경우에는 별도 자문 필요]

ii) 등록된 공인중개인과 거래할 것

공인중개인 등록여부를 판단하기 위해, 두바이부동산규제국(Real Estate Regulatory Agency, 이하 RERA)의 온라인 데이터베이스를 검색 및 RERA가 발행한 ‘RERA 등록카드’ 확인.

현지 부동산 중개 사이트(Dubizzle) 상 중개인의 RERA 번호 명시 예시
center

자료 : Dubizzle 웹사이트

iii) 위임장(POA : Power Of Attorney)을 통한 부동산 관리업체와의 계약에는 특히 주의할 것

2. 계약상 주요조항 사전 확인

i) 목적물의 유지 및 관리 책임

주로 임차인에게 통상적인 유지 및 관리의 책임이, 임대인에게 주요 유지보수(major maintenance)의 책임이 있음. 모든 목적물의 유지의 책임이 임차인에게 있다는 규정은 꼭 수정할 것

ii) 임대차 계약을 일찍 종료할 경우 요구되는 사전 통지기간 등 확인

3. 해당 목적물 관련, 미지불 된 서비스 수수료가 없는지 확인
- 서비스 수수료는 임대인이 건물의 공용 비용(수영장 유지 비용, 로비 청소, 경비 기타 등등)에 대해 지불하는 금원
B. 임대차 계약서 서명 時

1. 목적물의 진정한 소유자에게만 수표를 작성하여 주어야 함
2. 목적물의 상태를 문서화하여 두어야 함
- 체크리스트준비(통상 임대인이나 중개인이 제공하나 없는 경우 임차인 준비) 후 임대인 혹은 중개인이 서명(임대인의 해외출국 등 불가피한 경우로 임대인이 현지에 체류하고 있는 경우 직접서명). 서명 거절시 이메일로 해당리스트를 보낼 것
3. 보증금에 대한 영수증 확보

C. 임대차 계약 서명 後

1. 임대료 인상 요구時 인상이 가능한 지 확인(인상규제). 임대차 계약서에 기재된 경우도 동일
- 임차인이 동의하는 경우나, 임대차 위원회(Rent Committee)가 인상분을 지급하라고 명령하는 경우에만 인상 가능.
즉, i) 임대차 계약을 갱신하고,
ii) 임대인이 계약 만료전(계약서상 90일 보다 짧은 기간 합의 가능) 월세인상에 대해 90일 전 통지를 이행하고,
iii) 임차인이 월세 인상에 동의한 경우 가능
- 인상의 적절성은 RERA 웹사이트 상의 ‘Rental Increase Calculator’를 통해 확인. 임차인이 시장가격보다 25% 이상 저렴한 임대료를 지급하는 경우가 아니라면 증액을 허용하지 않는 것이 일반적임

2. 임대차 계약의 기간 변경 요구時 거부 가능

D. 임대차 목적물에서 떠날 경우

1. 임대차 계약기간 완료 전 충분한 시간 여유를 두고 이사할 것
- 임차기간 종료일까지 임차목적물에서 퇴거하지 않는 경우 임대차는 자동갱신됨. 따라서, 임차기간 만료일까지 퇴거 및 인도완료(원상복구 및 열쇠 반납)

2. 임대차 목적물의 상태를 문서화
- 임차목적물에서 퇴거할 때의 임차목적물 상태가 최초로 점유하기 시작한 때의 상태와 동일하다는 것을 확인해두는 것이
좋음. 일상적으로 생길 수 있는 생활 마모 등은 제외
- 최초의 체크리스트와 처음 상태를 찍은 사진 역시 보관해 둘 필요가 있음.

3. 목적물인도방식: 원상복구 완료 후 임대인에게 열쇠전달. 수령 거부시 중개인에게 전달 가능.

4. 보증금의반환: 임대목적물의 인도와 동시에 이행하는 것이 원칙이나, 임대인이 동시 이행을 거부하고 있는 경우에는 원상복구 후 임대인(또는중개인)에게 먼저 목적물을 인도하고 인도가 완료되었다는 통지를 해 두어야 함. 인도완료 통지에도 불구하고 보증금 반환을 거부하는 경우에는 Dubai Land Department의 Rental Dispute Center에 클레임을 제기할 수 있음.

E. 일반적 사항

1. 근거를 남기기 위해 이메일을 통한 의사소통 필요 즉, 최소한 대화의 요점을 요약한 이메일을 보내둘 것
2. Ejari(이자리) 등록

임대인은 임대차 계약을 두바이 정부에 등록하여야 함. 그러나 임대인이 등록하지 않는다면, 임차인으로서의 보호를 받기 위해 계약을 등록하여야 함. 임대차 계약의 등록은 ‘Ejari’라고 불리는데 자세한 정보는 http://www.ejari.ae/에서 확인 가능

3.
Rental Dispute Center

임대차 관련 문제만 다룸. 일반 법원과 같은 엄격한 형식성을 요구하지 않으며, 클레임을 제기하는데 반드시 변호사가 대리할 필요도 없음. 자세한 정보는 https://dubailand.gov.ae/en/#/ → RDC 섹션에서 확인 가능

4. 임대인은 아래의 경우에만 계약 만료 전에라도 임차인을 강제로 퇴거시킬 수 있음.
- 월세가 미납된 경우
- 임대인의 동의 없이 재임대한 경우
- 임차 목적물을 불법적 혹은 부도덕한 방법으로 사용한 경우
- 목적물에 중대한 손상을 초래한 경우
ⅰ) 임차인의 계약위반 행위가 있고,
ⅱ) 임대인이 위반 행위의 중지를 요청하고,
ⅲ) 그 요청에도 불구하고 임차인이 위반 행위를 지속할 경우
- 혹은 UAE 정부가 개발을 위하여 목적물이 필요할 경우

5. 임대인은 12개월 전에 통지를 한 경우, 임대기간 만료 후 아래와 같은 상황에서 임차인을 퇴거시킬 수 있음.
- 임대인이 필요한 조건을 구비하여 목적물을 철거하려고 할 때
- 임대인이 목적물을 수리하려고 하는데 임차인이 거주하는 동안 수리하는 것이 불가능 할 때
(이 경우 임대인은 두바이 시정부로부터 기술보고서를 받아야 함.)
- 임대인이 직접 목적물을 사용하고자 할 때
- 혹은 임대인이 목적물을 팔고자 할 때

# 별첨 : 두바이 표준 임대차 계약서 양식 및 두바이 국토부 Tenancy Guide

* Disclaimer: 본 안내는 두바이에 거주하는 회사 및 개인을 위해 작성한 순수 참고용 자료이므로, 해당 정보가 정확하지 않을 수 있으며, 구체적인 사실 관계와 개별적 상황이 중요하므로, 정확한 자문을 받기 위해서는 변호사와 협의하시기 바랍니다.

※ 해당 원고는 외부 전문가가 작성한 정보로, KOTRA 공식의견이 아님을 알려드립니다.