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정부, 재건축 초과이익 환수제 손본다…'개시시점 주택가액' 조정

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정부, 재건축 초과이익 환수제 손본다…'개시시점 주택가액' 조정

주택법 시행령·재건축이익환수법 시행령 개정안 국무회의 통과
수도권 민간택지 분양가상한제 주택 2~3년 거주의무 기간 부여

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서울 송파구 잠실주공5단지 아파트 전경. 사진=김하수 기자
정부가 재건축 사업으로 발생하는 조합원들의 개발이익을 세금으로 환수하는 ‘재건축 초과이익환수제’를 시행 4년 만에 대폭 손질한다. 공시가격 현실화에 따라 재건축부담금이 덩달아 커지는 부담을 줄이기 위해서다.

국토교통부는 재건축부담금 관련 개시시점 주택가액 조정방법 등의 내용을 담은 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률 시행령 개정안’과 분양가상한제 적용주택 입주자의 거주의무기간 등을 골자로 하는‘주택법 시행령 개정안’이 16일 국무회의를 통과했다고 밝혔다.

개정 재건축 초과이익 환수에 관한 법률 시행령은 사업 종료시점 공시율을 사업 개시시점 주택가액 산정시 동일하게 적용할 수 있도록 계산방법을 정했다. 정부가 최근 공시가격 현실화율을 급격히 높이면서 재건축부담금이 높게 산정된다는 지적이 나와 개선하기로 한 것이다.

재건축부담금은 최초 조합설립추진위원회 승인일부터 준공 인가일까지의 주택 가격 상승액에 정상주택가격 상승분(재건축을 하지 않았을 경우 자연 상승분)과 개발비용을 빼고 남은 금액에 부과율을 적용해 산정된다.

정부 방침에 따라 공시가격의 시세 반영률이 높아지면 재건축 종료 시점 공시가격은 시세의 90% 수준으로 상승한다. 현재 진행 중인 재건축 사업의 경우 시세반영률이 70%를 밑돌아 기존 계산방법으로 초과이익 산정 시 실제 시세 상승률보다 더 높게 계산되는 문제가 있었다.

바뀐 시행령은 종료시점에 높아진 공시율을 개시시점에도 동일하게 적용해 산출 부담금을 줄이도록 했다.

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재건축부담금 산정방식. 자료=국토교통부


시행령은 기초 단체장이 한국부동산원에 재건축부담금 관련 검증을 의뢰할 수 있게 하는 절차도 명시했다. 시장·군수·구청장이 재건축 부담금 예정액을 통지하거나 결정·부과 등을 위해 필요한 경우 부동산원에 검증을 의뢰하면, 외부 전문가로 구성된 심사단이나 자문위원회를 구성해 주택가액과 개발비용 등이 적정하게 산정됐는지 확인한다는 것이다.

개정 주택법 시행령은 분양가상한제 적용주택 입주자의 거주의무기간을 2~5년으로 정했다. 거주의무기간을 지키지 못하는 경우에는 한국토지주택공사(LH) 등 공공주택사업자에 해당 주택을 팔아야 한다.

공공택지 주택의 경우 분양가격이 인근 주택 매매가격의 80% 미만인 경우 5년, 80~100%인 경우 3년이다. 민간택지에서는 80% 미만인 경우 3년, 80~100% 미만인 경우 2년이다. 19일 이후 입주자 모집 승인을 받는 경우에 적용된다.

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분양가상한제 적용주택 입주자의 거주의무기간. 자료=국토교통부


국토부는 분양가상한제 적용을 제외하는 주택요건도 제시했다. LH 또는 지방공사가 시행자로 참여하고 면적 2만㎡ 미만 또는 전체 가구 수가 200가구 미만인 사업지에 대해 전체 가구의 10% 이상을 임대주택으로 건설하면 분양가상한제를 적용받지 않는다.

이번에 통과한 개정안은 대통령 재가를 거쳐 오는 19일부터 시행될 예정이다.


김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com