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‘재건축 대장주’ 은마·잠실주공5, 공공재건축 ‘기웃’…참여는 ‘?’

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‘재건축 대장주’ 은마·잠실주공5, 공공재건축 ‘기웃’…참여는 ‘?’

국토부 공공재건축 선도사업지 사전컨설팅 신청...태도 변화·배경 궁금증 유발
조합측 “수지 분석 차원일뿐” 발빼기…“컨설팅 철회하라” 입주민 반발 의식한듯

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서울 강남구 대치동 은마아파트 단지 전경. 사진=뉴시스
서울 재건축사업 ‘대어’로 꼽히는 강남구 은마아파트와 송파구 잠실주공5단지가 최근 정부의 공공참여형 고밀재건축(공공재건축) 사전컨설팅을 신청해 그 배경과 실제 참여로 이어질 지 관심이 모아진다.

공공재건축 사전컨설팅 신청을 놓고 초기에 해당사업에 냉소 반응을 보였던 강남권 재건축조합의 태도가 달라졌다는 해석이 나오고 있지만, 조합원(입주민)의 반발이 극심해 실제 참여로 연결될 지는 미지수라는 견해도 만만찮다.

13일 서울 도시정비업계에 따르면, 국토교통부 공공정비사업 통합지원센터가 지난달 말까지 공공참여형 고밀재건축(공공재건축) 선도사업지 선정을 위한 사전컨설팅 신청을 받은 결과, 서울 재건축단지 총 15곳에서 신청서를 냈다.

참여 단지들는 ▲강남구 은마아파트(4424가구) ▲송파구 잠실주공5단지(3930가구) ▲강남구 일원우성7차(802가구) ▲용산구 중산시범(228가구) ▲광진구 중곡(270가구) ▲관악구 건영1차(492가구) 등으로 알려졌다.

공공재건축 사전컨설팅은 공공재건축 시행 전후 자산 가치 추정, 일반분양가, 공사비 등을 분석해 사업 수익률과 추정분담금 등을 제공하는 절차다. 조합은 해당 자료를 근거로 공공재건축 참여 여부를 판단할 수 있다.

공공재건축은 아파트 최고 층수를 50층으로 올리고, 용적률을 최대 500%까지 완화하는 대신에 늘어난 용적률의 절반 이상을 공공임대와 공공분양으로 기부채납해야 한다. 용적률 완화로 늘어나는 이익의 상당 부분을 국가에 귀속한다는 의미다.
강남 등 서울 주요 재건축단지들은 2배에 가까운 용적률 상향과 층수 규제 완화 등 정부의 ‘당근(인센티브)’ 제시에도 공공재건축에 시큰둥한 반응을 보였다. 이미 민간주택 분양가상한제, 재건축 초과이익환수제 등으로 재건축 조합원의 부담이 가중된 상황에서 임대주택 공급 의무까지 얹어지면 재건축 사업성이 크게 떨어질 것이라는 우려 때문이었다.

이런 와중에 그동안 공공재건축 참여 의사가 전혀 없다고 천명해 왔던 강남 은마아파트와 송파 잠실주공5단지가 공공재건축 사전컨설팅을 신청했다는 점에서 의외라는 반응이 많다.

일단 두 단지는 공공재건축 시 수익성과 수지 분석 확인을 위해 사전 컨설팅을 신청했다는 입장이다.

은마아파트 재건축 추진위원회 관계자는 “서울시의 인허가 절차가 계속 미뤄지며 사업이 올스톱 된 상황에서 공공재건축 시 ‘수지 분석’ 차원에서 사전 컨설팅을 신청한 것”이라면서 “정부가 말하는 공공재건축을 하겠다는 뜻은 아니다”라고 부인하는 모습을 보였다.

잠실주공5단지 재건축조합 관계자도 “사전컨설팅을 통해 용적률이 추가로 확보되고 층고가 완화되면 구체적으로 사업성이 어느 정도 좋아지는지 추정해 볼 수 있다”면서 “일부 언론에서 우리 단지가 공공재건축 참여 의사를 밝혔다는 보도도 나오지만 이는 사실과 다르다”며 선을 그었다.

조합관계자들의 해명은 조합원의 반응과 무관하지 않아 보인다. 두 단지에서 공공재건축 사전컨설팅을 신청한 사실이 알려지자 해당 입주민들은 크게 반발하고 있다. 조합원들은 과도한 기부채납 비율과 재건축 초과이익환수제, 분양가상한제 적용 등으로 사업성이 크게 떨어질 것이라며 사전컨설팅 철회를 요구하고 있다.

은마아파트소유자협의회(은소협) 관계자는 “공공재건축으로 용적률 500%를 적용하면 현재 조합원 평균 소유지분이 15.28평에서 7.94평으로 줄어들어 조합원당 11억 원 가량 손해가 발생한다”고 주장하며 “여기에 재건축부담금, 분양가상한제 규제 여파로 조합원이 부담해야 할 분담금은 기하급수 늘어날 것”이라며 반대입장을 밝혔다.

잠실주공5단지의 조합원들도 공공재건축 사전 컨설팅 참여에 강하게 반대하는 분위기다. 이곳 단지의 한 조합원은 “공공재건축 추진 시 조합원 입장에서 실익은 없고 손해만 보게 되는데 과연 누가 동의할지 의문”이라며 “공공재건축 추진 시 주민 동의가 50% 이상 필요한 것으로 알고 있는데, 한 달 안에 주민 절반 이상의 동의를 얻기는 현실상 어렵다고 본다”고 공공재건축 참여 가능성을 일축했다.

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용적률에 따른 재건축 총 세대수 산출 내역. 자료=은마아파트 소유주협의회



김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com