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초과이익부담금 '폭탄' 현실화 재건축시장은 '멘붕'

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초과이익부담금 '폭탄' 현실화 재건축시장은 '멘붕'

초과이익 1억 넘으면 50% 환수…반포3주구에 "1가구당 4억2천만원 내라"
서울 정비업계 “투기세력 간주 억울...장기보유자·실수요자 구제방안 절실”

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송파구 잠실주공5단지 아파트 전경. 사진=김하수 기자
재건축사업에 초과이익 부담금 징수가 본격화되면서 서울 주요 재건축단지들이 ‘진퇴양난’에 빠졌다.

민간택지 분양가상한제에 이어 재건축 초과이익환수제까지 시행되면서 사업 추진 자체가 불가능할 상황까지 도달했다는 조합원들의 목소리가 여기저기서 터져나오고 있다.

28일 도시정비업계에 따르면, 반포주공1단지 3주구(반포3주구) 재건축조합은 최근 서초구청으로부터 재건축 부담금으로 가구당 4억 200만 원, 총 5965억 6844만 원을 내라는 통보를 받았다. 반포3주구 재건축 공사비가 8000억 원 수준임을 고려하면 공사비의 약 75%의 금액을 부담금으로 내야 할 판이다.

반포3주구의 가구당 부담금은 재건축 초과이익환수제도 시행 이후 가장 많은 금액이다. 이전까지 가구당 부담금이 가장 높았던 단지는 서울 서초구 반포동 반포현대아파트로 가구당 1억 3568만 원이었다. 조합 전체로는 서울 송파구 문정동 136 일대 주택재건축 예정 단지가 502억 4000만 원으로 가장 많았다.

재건축 초과이익환수제는 정부가 재건축추진위원회 구성 시점과 입주 시점의 평균 집값 상승분에서 각종 비용을 제외한 금액이 3000만 원을 초과하면 이익금액의 10~50%를 재건축조합에서 환수하는 제도이다. 환수액은 국가에 50%, 해당 광역시도에 20%, 기초 지방자치단체에 30% 각각 귀속된다.

조합원 1인당 재건축으로 얻는 평균이익 크기에 따라 환수 비율이 결정된다. 이익금액 3000만 원 초과∼5000만 원 이하일 경우 10%를 시작으로 ▲5000만 원 초과∼7000만 원 이하 20% ▲7000만 원 초과∼9000만 원 이하 30% ▲9000만 원 초과∼1억1000만 원 이하 40% ▲1억1000만 원 초과 50%가 재건축 부담금으로 부과된다.
재건축 부담금은 준공시점의 총 주택가액에서 개시시점(통상 준공 5~10년 전) 총 주택가액과 정상(평균)주택 가격 상승분 총액, 총 개발비용을 뺀 뒤 조합원 수로 나눈 1인당 초과이익을 근거로 계산한다.

이 제도는 지난 2006년 9월 노무현 정부 시절 급등하던 집값을 잡고 투기를 방지하기 위해 도입됐다. 그러나, 주택시장이 침체하면서 유예됐다가 2017년 종료됐다. 그러나 1년 뒤인 2018년 문재인 정부에서 부활시켰다.

재시행을 앞두고 전국 재건축조합들은 초과이익환수제가 개인의 재산권을 지나치게 침해하고, 기존의 양도소득세와 중복되는 ‘이중과세’라는 주장을 펼치며 정부를 상대로 위헌소송까지 제기했으나 지난해 12월 헌법재판소가 합헌 판결을 내리면서 논란이 일단락됐다.

반포3주구의 재건축 부담금 통보로 ‘부담금 폭탄’이 현실화되자 조합원들은 그야말로 ‘멘붕(멘탈 붕괴)’ 상태에 빠졌다.

서울시 재건축·재개발 정보 클린업시스템에 따르면, 현재 서울에서 재건축사업을 추진 중인 아파트 단지는 130여 곳으로, 초과이익환수제를 피한 단지는 10여 곳에 불과하다. 서울 강남구 압구정동 현대아파트, 대치동 쌍용·은마아파트, 송파구 잠실동 주공5단지, 서초구 반포1단지 3주구 등 재건축 대장주 아파트들이 초과이익환수 레이더망에 속해 있다.

반포3주구의 한 조합원은 “조합이 지난 2018년 재건축부담금 산정 시뮬레이션을 통해 조합원 1인당 평균 약 6500만 원의 부담금이 나올 것이라고 했지만, 최근 서초구청이 통보한 금액은 조합의 예상액보다 6배가 넘는 금액”이라며 “입주 후 당장 수억원의 부담금을 내기 위해 집을 팔아야할 지경인데 굳이 재건축을 할 필요가 있는지 회의감이 든다”고 말했다.

현행 재건축 초과이익환수제를 개선해 달라는 요구도 빗발치고 있다. 초과이익환수제가 재건축 이익에 부담금을 부과함으로써 주택가격 급등과 투기를 방지하기 위해 도입된 만큼 실수요자를 위한 구제방안 마련이 시급하다는 지적이다.

송파구 잠실주공5단지의 한 조합원은 “수억 원의 부담금을 내려면 40년 동안 살아온 집을 팔고 나갈 수밖에 없는 상황”이라고 전하며 “재건축단지에 살고 있다는 이유만으로 투기세력으로 간주해 엄청난 금액을 입주 후 얼마 안 되는 기간 안에 납부하라고 하는데 이는 투기세력이 아닌 원주민을 고향에서 내쫓는 모순된 제도”라고 강하게 비판했다.


김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com