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부동산규제 높아지지만...‘뛰는 정부' 위에 '나는 집값’

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부동산규제 높아지지만...‘뛰는 정부' 위에 '나는 집값’

상반기 결산...규제·코로나19로 일시 안정세 "결국 또 오를 것" 심리 지배적
청약 대기수요‧저금리 월세전환 증가로 전세매물 부족현상 심화
잇단 대책에도 규제밖 지역 ‘풍선효과’만 반복..."하반기도 상승세 유지"

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서울 송파구 잠실주공5단지 아파트 전경. 사진= 김하수기자
문재인 정부와 집값과의 ‘샅바 싸움’이 장기간 이어지고 있다.

시장에서는 정부가 주택가격 안정을 위해 부동산 규제 강도를 높이고 있지만 ‘결국 집값은 오른다’는 시장 심리를 꺾지 못한 채 또 다른 풍선효과를 낳고 있다는 지적이다.

올해 상반기 주택시장은 지난해 12.16 대책 등 정부의 고강도 부동산 규제 정책과 코로나19 여파로 가격 상승세가 주춤했다. 특히, 서울 아파트값은 지난 3월 중순 이후 하락세로 돌아선 이후 8주 연속 떨어졌다.

7일 부동산114에 따르면, 올해 상반기 전국 아파트 매매가격은 지난해 대비 2.85% 올라 지난해 하반기(3.88%)보다 상승 폭이 다소 둔화됐다. 투기적 대출 수요에 규제 강화와 종합부동산세 세율 인상, 분양가상한제 확대 등 내용을 담은 12.16 부동산대책이 발표되고 코로나19 여파로 부동산 경기가 위축된 영향이다.

지역별로는 대전이 5.83%로 가장 많이 올랐고, ▲세종(5.50%) ▲인천(5.07%) ▲경기(4.76%) ▲서울(2.11%) ▲부산(1.97%) ▲충남(1.29%) ▲울산(1.07%)이 뒤를 이었다.

5월까지 안정세를 보이던 서울 집값은 6월 첫째 주를 기점으로 9주 만에 보합 전환되며 서서히 오르기 시작했다. 지난해 12·16 대책 이후 종합부동산세 세율 인상, 분양가상한제 확대와 코로나19 등이 맞물리면서 강남3구(강남·서초·송파)를 중심으로 집값 하락세를 보였지만 일시적 효과에 그친 것이다.

서울 집값 상승세는 서울 외곽지역이 주도했다. 대출 규제로 강남권 아파트값 상승 폭이 크게 둔화된 가운데 9억 원 이하 중저가 아파트에 매수세가 이어지면서 노원, 강북, 성북 등 서울 외곽 지역이 크게 올랐다.

더욱이 상반기에는 기준금리 인하 등으로 유동성이 풍부해지면서 비규제지역인 수도권 외곽지역으로 풍선효과가 이어졌다.

수도권에서는 인천이 7호선 연장·GTX 등 교통 개발 호재와 저가 매수세가 이어지면서 가장 많이 상승했다. 경기도는 풍선효과로 경기 남부권 중심으로 가격이 많이 올랐다. 일명 ‘수용성(수원·용인·성남)’이 가격 상승을 주도했고, 이 가운데 수원이 올 상반기 10.67% 올라 수도권 지역 중 최대 오름폭을 기록했다. 지방에서는 대전과 세종시 집값이 6월 들어 크게 올랐다.

상반기 매매가격이 잠시 주춤한 모습을 보였다면 전셋값은 상승세가 이어졌다. 민간택지 분양가상한제를 앞두고 낮은 분양가를 기대하는 청약 대기수요 증가와 저금리에 따른 월세 전환 등 영향으로 전세매물 부족현상이 더해졌기 때문이다.

실제로 국지적 매물 부족이 지속되면서 서울·경기·인천 모두 지난해 하반기보다 전셋값 오름폭이 다소 커졌다. 올해 상반기 전국 아파트 전세가격은 지난해 대비 1.6% 상승했다. 지역별로는 ▲세종(4.89%) ▲대전(3.62%) ▲경기(2.13%) ▲서울(1.87%) ▲울산(1.31%) ▲인천(1.09%) 순으로 올랐다.

이처럼 매매·전세가격 모두 상승세를 보이는 등 시장의 변동 폭이 확대되자 정부는 다시 지난달 규제지역 확대, 대출 강화 등의 내용을 담은 6.17 부동산대책을 내놓았다. 수도권 대부분의 지역을 규제지역으로 묶는 데 이어 대전과 청주 등 지방 일부 지역 또한 규제지역에 포함하고, 갭투자를 차단하기 위해 전세·주택담보대출 요건을 강화한 것이다.

그러나, 잇단 규제 대책에도 하반기 부동산 시장 상승세는 여전할 것이라는 전망이 우세하다. 서울 도심의 아파트 공급 부족도 집값을 장기적으로 안정화시키기에는 역부족이라는 게 전문가들의 공통된 견해다.

정부가 주택담보대출 시 전입과 처분 요건을 강화하고, 강남권의 아파트 값이 다시 과열될 경우 정부가 토지거래허가구역 추가 지정가능성을 내비쳤지만 타지역을 중심으로 여전히 풍선효과 우려가 존재한다.

임병철 부동산114 수석연구원은 “규제가 총 망라된 6.17부동산대책 이후 주택시장이 당분간 숨고르기 장세가 이어질 것으로 보인다”면서도 “김포와 파주 등 규제가 비껴간 지역을 중심으로 청약가점이 낮거나 현금을 가진 투자자들이 몰릴 가능성은 여전히 상존한다”고 지적했다.

임 연구원은 “전세시장에서 입주물량이 늘어나고 있음에도 청약 대기수요 증가와 저금리에 따른 월세 전환, 지역별 수급 불안 등이 전셋값 상승 압력으로 작용할 수 있다”고 분석하며 “6.17 부동산대책에 따른 매수세 위축으로 매매수요가 전세로 남을 경우 전세시장의 불안요인으로 작용할 수 있다”고 진단했다.


김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com