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[해외투자 경제학(30)] [베트남 투자(7)] 만성적 환율상승…환율 리스크 감안해도 한국보다 고수익 낼 분야 많다

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[해외투자 경제학(30)] [베트남 투자(7)] 만성적 환율상승…환율 리스크 감안해도 한국보다 고수익 낼 분야 많다

명목자산보다 부동산 등 유리
아파트·오피스텔 등 주목할 만
물가상승률만큼 경제도 성장

최근 들어 자동차 보급률 상승
주차장 있어야 매매·임대 수월
10년 만기 국채수익률도 6%

모임이 있으면 이야기가 있다. 주로 신변잡기 세상이야기가 화제가 된다. 가끔은 (해외)투자 이야기를 하게 되는데, 곧 관심이 없거나 화제를 돌리게 된다. ‘나와 상관없는 이야기’ 혹은 ‘난 돈이 없어, 관심 없어’라고 생각하기 때문이다. 그러면서 장래 노후는 걱정한다. 마음 속 이율배반이다. 걱정은 하면서 신경은 쓰기 싫다는 생각이다. 돈이 없다기보다 관심이 없는 것이다. 돈이 많으면 투자할 이유가 없다. 그냥 놀아도 된다. 노후 대비 자금이 모자라기 때문에 투자에 관심을 가지는 것이다.

돈이 적으면 적은 대로 각자 수준에 맞춘 투자를 하면 된다. 해외로 눈을 돌리면 우리보다 2배 이상 성장하는 나라가 많이 있다. 해외로 관심을 돌리면 한국에서보다 더 많은 돈 길(돈의 흐름)이 보인다. 가끔은 남의 눈에 보이지 않는 노다지를 발견하기도 한다. 단순 해외여행보다 투자 답사를 겸한 여행이면 더욱 좋다.

오피스텔은 주거와 사무 공간 겸용이 가능한 신개념이다. 베트남에도 ‘오피스텔’이 생기기 시작했다. 오피스텔은 아직 내외국인을 막론하고 소유기한을 50년, 1회로 제한하고 있다. 아파트나 주택보다 소유권 기한이 불리하다. 언젠가는 아파트와 같이 완화되리라 본다.

베트남에서 오피스텔의 장점은 일반 아파트보다 10% 정도 저렴하게 분양하고 있으며 사무실로 사업자 등기가 가능하다는 점이다. 베트남은 아직 주택이나 아파트는 사무실(사업장)로서 사업자 등기를 하지 못한다. 외국인으로서 베트남에서 사업을 계획한다면 초기 투자비용이 저렴하면서 주거도 겸할 수 있는 오피스텔 구입이 제격이다. 주택이나 아파트 대비 매매차익을 누리기엔 불리하지만 아파트 대비 저렴한 투자비용으로 임대수익이 용이하며 주거 겸용 자가 사무실로 안성맞춤이다. 우리나라는 몇 년 전부터 ‘주식회사’ 법인등기의 최저자본금 제한을 해제하면서 사업장이 주택(아파트 포함)인 경우에도 법인 등기 및 사업자 등록이 가능하도록 했다. 오피스텔만의 주거 및 오피스 겸용이라는 장점이 사라졌다.

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우리나라의 최근 5년간 새로 지은 아파트의 가구당 주차가능 대수는 1.28대다. 가구당 차량 보유대수는 1.13대다. 우리나라 아파트의 주차장은 아파트 주민의 공유재산이고 공동이용이다. 아파트나 빌라를 지을 경우 주차장을 확보하도록 법률로 규정하고 있다.
베트남은 우리와 다른 아파트 주차장 문화다. 첫째는 개발사에서 주차장을 별도로 관리하면서 주차장을 사용하고자 하는 세대주에게 월 주차비를 받고 있다. 두 번째로는 아파트 분양 따로, 주차장 분양 따로 한다. 분양을 받으면 분양 받은 세대주 전용인 셈이다. 해당 주차장에는 차량번호나 동호수를 기재하여 다른 사람이 사용하지 못하게 한다. 따라서 아파트 주차장은 별도의 매매대상이 된다. 대체적으로 약 2억 동(우리 돈 1000만원 정도)에 거래된다.

주차장을 분양받지 못한 가구는 아파트 개발회사에 월세를 내고 사용하거나 또는 기 주차장을 분양받은 사람에게 월세로 사용하기도 한다. 아니면 아파트 밖의 다른 주차장에 주차를 해야 한다. 최근 임대아파트에 거주하고자 하는 사람들은 주차공간이 있는지를 가장 먼저 확인하고 있다. 따라서 주차공간이 확보된 세대는 임대가 잘 된다. 그만큼 베트남에도 자동차 보급 대수가 점점 늘어나는 추세라는 것을 알 수 있다. 흐름을 읽는 게 미래를 예측하는 것이며 자금이 흘러가는 곳을 아는 것이다.

아직은 자가용이 보편화되지 않아서 아파트를 지을 때 주차장 확보에 대한 규정이 정립되지 않았다. 우리처럼 1세대 1대 이상의 주차장이 확보되지 않고 있다. 시행사 임의로 주차장을 만들어서 별도로 관리하거나 분양하고 있다. 대체적으로 오래된 아파트일수록 주차 대수가 적다고 보면 된다. 최근에 짓는 고급아파트는 모든 주민이 주차가 가능하도록 짓고 있다. 분양을 받든 기존 아파트를 매입하든 우선 고려사항이 주차장 확보다. 주차장을 별도로 분양한다면 분양 받아두는 게 거주할 경우 편리하고 임대를 할 경우 임대가 잘 나간다.

베트남에서 아파트를 임대하여 입주하는 경우에도 주차장에 관한 내용을 미리 파악해서 자신의 조건에 맞추어 보아야 한다. 우리와 다르거나 불편하다고 해서 불평할 대상은 아니다. 단지 현지 관습과 문화가 우리와 다를 뿐이다. 언젠가는 우리처럼 아파트 주차장을 얼마만큼 확보해야 하는 강행규정이 생기리라 본다.

달러 대비 베트남 동화(VND) 환율은 2008년을 기점으로 환율이 많이 상승(동화 가치 하락)되었다. 최근 10년간의 환율을 보면 2004~2008년 1달러당 1만5000~1만6000동을 유지했으나 2009년부터 달러 대비 동화 가치가 급격히 떨어지기(동화 환율 상승) 시작하여 최근 2만2000동 대를 상회하고 있다. 2008년 말 발생한 미국 발 금융위기로 인해 동화 가치가 현저히 떨어졌음을 알 수 있다. 미국의 금융버블 문제로 그 피해는 경제력이 취약한 개도국이 더 받고 있음을 베트남에서도 알 수 있다. 달러의 독점적 기축통화의 폐해다.

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베트남 화폐 동화.
한편 우리나라의 압축 경제성장기를 보면 경제성장과 더불어 물가상승과 환율상승이 동반됨을 알 수 있다. 베트남의 물가상승을 보면 2008년과 2011년 높은 물가상승을 제외하면 평균적으로 4~5%의 물가상승을 보이고 있다. 2008년의 높은 물가상승은 급격한 동화 환율상승과 동반한 국제적 요인(피해)이 원인이다. 반대로 2011년의 급격한 물가상승은 재정수급을 위한 통발증발이라는 국내적 요인으로 보인다. 2016년 10월 28일 현재 베트남 인프레는 4.09%이다. 선진국의 1% 내외보다 월등히 높지만 물가상승 이상의 경제성장(6% 내외)을 하고 있다. 환율도 비교적 안정적이면서 조금씩 상승되고 있다. 경제성장 물가 환율은 정부의 관리능력(정책)이 가장 큰 변수다. 베트남 정부의 관리능력은 전 세계가 주목하고 있다. 무역수지는 지난 4년 동안의 적자에서 2016년 1~5월까지 13억 달러의 흑자로 돌아섰다. 무역수지 흑자 시현은 환율안정의 밑거름이다.

베트남은 만성적 환율상승 국가다. 달러를 동화로 환전하여 베트남에 투자(주식, 채권, 부동산 등)를 한다면 환율인상분만큼 투자손실이 발생하게 된다. 따라서 환율상승을 만회하고도 남을 정도의 투자 대상을 골라야 한다. 물가와 환율이 지속적으로 상승하는 국가에서 예금 등 명목자산보다 부동산 등 실물자산에 투자하는 게 이익을 낼 수 있는 방법이다. 부동산은 물가상승을 흡수하는 습성이 있기 때문이다.
베트남에는 환율 리스크를 감안하더라도 장기적으로 한국보다 높은 수익을 낼 분야가 많다. 6% 대에 이르는 10년 만기 국채수익률과 예금이자 등이 있다. 하지만 2015년 12월부터 외국인에게 투자를 개방한 아파트와 주택, 오피스텔이 눈에 띈다. 베트남 정부는 외국인 투자 유치와 자국의 부동산을 맞바꾼 셈이다. 외국자본이 너무 많이 밀려들거나 자국의 부동산 경기가 과열된다면 언제든지 외국인 투자에 다시 빗장을 걸 수 있다. 외국인에게 기회를 주었다. 리스크는 스스로 관리해야 한다.

장기적으로 동화 환율 상승보다 부동산 가격 상승률이 더 높다면 베트남 부동산투자는 유효하다. 우리나라의 과거 국제통화기금(IMF) 외환위기 사태 등을 제외한 고도 성장기에는 환율상승보다 부동산 가격상승이 높았다는 점이 경험적 비교가 된다.

'동화' 거래 활성화 고육책으로 달러 송금·이체 불허

달러는 예금해도 이자 안줘
투자대상으로 금 거래 활발


베트남은 대략 2008년까지 주택 등 비교적 큰 자금으로 거래하는 경우 금으로 대금을 지불했다. 모든 금이 거래 대상은 아니다. 금괴를 제작하는 회사의 마크(SJC)가 찍힌 금만 신뢰하고 거래 지불수단으로 사용되었다. 회사 마크가 찍힌 진공 포장된 금을 무게 단위로 거래했다. 포장이 뜯기거나 진공상태가 아니면 제값을 받지 못할 정도였다. 지금은 대부분의 거래가 동화(VND)로 이루어지고 있다. 금을 거래했다는 것은 동화 가치에 대한 불안감 때문이다. 그 당시 동화는 거래수단으로서뿐만 아니라 가치저장 또는 가치척도의 수단으로서 적절치 못했다는 의미다.

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베트남의 진공 포장된 금.
달러의 경우를 살펴보자. 베트남 정부는 자국통화의 거래 활성화와 달러 비축을 위하여 개인들의 달러 거래를 억제하고 있다. 달러를 예금하면 이자가 붙지 않는다. 동화로 예금하면 약 6% 내외의 이자가 생기는 것과 많은 차이가 있다. 또한 달러 송금이나 이체를 불허하고 있다. 사실상 달러는 보관도 거래도 하지 말고 동화로 환전해서 예금하고 거래하라는 뜻이다.

베트남 정부로서는 2008년 미국 발 금융위기 이후 치솟는 환율을 방어하고 법정통화인 동화의 거래 활성화를 위한 고육지책이 아니었나 싶다. 투자대상으로서의 금은 여전히 거래되고 있으나 지불수단으로서의 거래는 많이 약화되었다. 달러 또한 마찬가지로 정부와 기업의 대외 지급수단으로서 집중 보관하고 민간에서는 동화로만 거래하도록 유도하고 있다. 지금은 동화가 안정적으로 유통되고 있으며 환율도 예전에 비해 상당히 안정적이다. 화폐 가치가 불안하면 경제가 궁핍해지고 또한 경제가 불안정하면 지폐의 화폐가치 또한 불안해진다.
황상석 전 NH농협증권 PI센터장