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[해외투자 경제학(28)] [베트남 투자(5)] 아파트보다 주택 선호…1순위 청약자격 두지 않아

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[해외투자 경제학(28)] [베트남 투자(5)] 아파트보다 주택 선호…1순위 청약자격 두지 않아

15~25평형 소형 아파트 인기
분양회사, 주거 선호도 고려
향·층 별 분양가 달리 책정
부동산 투자한다면 고려해야
분양예측 위해 사전예약 받아
예약등록금 2.5% 정도 선지급
동·호수는 추첨 통해 지정
분양대금 조기납부하면 할인

우리나라는 햇빛이 잘 드는 남향을 선호한다. 냉난방 시설이 없던 농경 시절 배산임수에다 남향이면 최고의 택지이자 길지다. 여름철에는 습기가 차지 않고 시원하며 겨울에는 북(서)풍의 칼바람을 막아주기 때문이다. 그러나 우리보다 남쪽인 열대지방이라면 사정이 다르다. 햇빛이 잘 드는 남향과 서향은 덥기만 할 뿐이다. 햇빛이 잘 들지 않는 북향을 좋아한다. 기후와 위도의 영향으로 우리와 정반대되는 주거문화이다.

전망은 좋아야 하지만 햇빛은 피해야 한다. 그리고 베트남인들은 시끄러운 대로변이나 병원, 학교 주변을 좋아하지 않는다. 대규모 주택단지를 개발하면 아파트와 주택을 동시에 개발한다. 우리나라는 수익성을 높이기 위해 용적률에 맞추어 대규모 아파트를 지어 분양한다. 베트남은 다르다. 대로변에는 상가, 병원, 학교 및 아파트를 짓고 조용한 지역에는 주택(Town House)을 지어 비싼 가격에 분양하고 있다. 베트남인들의 주택 선호 현상 때문이다.

주거 선호도 조사에 따르면 베트남인들은 아파트보다 일반 주택을 선호한다. 아직은 아파트가 생소하기 때문이리라 본다. 아파트 크기별 선호도에선 50~80㎡(약 15~25평 정도) 사이의 소형 아파트를 선호하고 있다. 임대 아파트도 마찬가지다. 침실(Bed Room) 수 2개 정도를 선호하는 셈이다. 아직은 주택 선호도가 높지만 아파트의 편리함에 젖어 들면 아파트 수요가 늘어날 수밖에 없을 것이다.

분양 회사는 베트남인의 주거 선호도를 간파하여 같은 분양 면적이라도 향•층 별 분양가를 달리하고 있다. 외국인으로서 베트남 부동산에 투자한다면 베트남의 주거문화는 기본적인 검토와 고려 대상이다.

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베트남 부동산에 투자하기 전 한국과 다른 베트남의 주거문화 이해가 필수다. 베트남의 부동산 열기는 아직 달아오르지 않았으며 2016년을 기점으로 오를 것으로 전망된다.

베트남은 아직 우리처럼 0순위, 1순위 등 청약자격을 두지 않는다. 도시화율이 가속화되고 분양이 과열되면 우리처럼 청약자격을 둘지 모르지만 아직은 아파트 분양에 구름떼처럼 몰려들지 않는다. 따라서 누구든 분양(분양 대상을 정해두고 분양하는 아파트는 제외)을 받을 수 있다. 개발회사(Developer)들은 분양 예측을 위하여 사전 예약을 받고 있다. 예약이 어느 정도 진행되면 동•호수 추첨을 한 후 분양계약을 한다. 호찌민 인기지역의 경우 예약 단계에서 분양이 조기 완료된다. 외국인 중에는 한국교민들이 많이 예약하고 있으며 중국인도 많이 몰려들고 있다.

외국인으로서 베트남 아파트(주택 포함)를 분양 받는다면 분양절차와 문화를 미리 알아두어야 당황하지 않는다. 한 아파트의 분양 사례를 들어보자. 분양예약 공고가 나면 분양 신청(희망)자는 예약등록을 위해 분양대금의 2.5% 정도를 선지급(또는 송금)하고 등록신청서(Registration Form)에 사인을 한다. 분양회사는 예약등록금 입금을 확인하고 등록신청서에 날인을 해서 신청자에게 교부한다. 이때 예약신청이 분양 세대수에 다다르면 예약신청을 마감한다.
이어서 이미 공고한 추첨일에 동•호수 추첨을 통하여 동•호수를 지정한다. 추첨이 끝나면 환불불가예치금(Non-Refundable Deposit)으로 약 5%(예약등록금 2.5% 포함)를 지급한다. 이어서 7일 이내에 입금약정서(Deposit Agreement, D/A)에 날인함과 동시에 분양대금의 10%(환불불가예치금 5% 포함)를 납부한다. 이후 입금약정 6개월 시점에서 다시 10%를 납부하면서 분양계약을 체결한다.

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이후 준공 시점까지 매월 단위로 중도금을 분할하여 납부하며 조기 납부할 경우 이자율(약 6% 내외)만큼 할인해 준다. 따라서 외국인이라면 매월 납부해야 하는 불편함 보다 한꺼번에 선 납부하여 이자율만큼 할인받는 게 유리한 방법이다. 그리고 준공 이후 건물 인도(입주) 시점에 잔금 45%와 수선충당금(Sinking Fund 또는 Maintenance Fund) 2%를 납부한다. 나머지 5%는 등기권리증(핑크북)이 나오면 마지막으로 지급한다. 베트남의 등기권리증은 행정전산화가 미비되어 우리나라(준공 후 약 1~3개월)보다 늦게(약 1년 내외) 나온다. 그리고 외국인의 소유권은 등기권리증에 기록된 일자로부터 50년이 되며 추가로 50년 1회 연장할 수 있다. 대개의 경우 위와 같은 절차와 대동소이한 방법으로 분양하고 있다.

우리나라는 전용면적 85㎡ 이하는 ‘국민주택’이라 정의하고 수분양자가 부담하는 부가가치세가 면제된다. 베트남은 면적에 관계없이 일률적으로 분양가격에 10%의 부가세를 부담한다. 하긴 베트남 서민들의 입장에서 아파트 그 자체가 아직은 고급 주거지인 셈이다. 분양가격에 부가세 10% 및 수선충당금 2%를 추가한 가격이 수분양자가 실제로 부담하는 분양가격이다. 우리와 다른 분양절차이자 조세제도이다.

분양회사들은 개발단지 전체를 한꺼번에 분양하기도 하지만 분양 추이를 보아가며 단계적으로 분양한다. 한 개 동 또는 몇 개 동을 묶어서 분양하기도 하고 심지어 고층 아파트인 경우 한 개 동에서도 층으로 나누어 분양 시기를 달리하기도 한다. 분양되는 만큼 신축하므로 신축 자금 조달의 미스매치와 분양이 실패할 확률이 줄어든다. 그리고 같은 단지라도 분양 시기에 따라 분양가를 달리 적용하기도 한다. 우리와 또 다른 분양문화다.

● 베트남 부동산시장에 대한 상반된 의견

"5년 정도 지나면 2~3배 상승 예상" vs "담보대출 까다로워 상승 장담 못해"

호찌민 방문 길에 교민이 운영하거나 근무하는 부동산중개소와 외국계 부동산회사 한 곳을 방문했다. 한 교민은 호찌민의 아파트와 주택시장을 상당히 낙관적으로 보고 있었다. 앞으로 5년 정도 지나면 2~3배 가격상승을 예상하고 있었다. 중국이 그랬고 베트남의 향후 경제성장을 봐서도 그렇다는 것이다. 상당히 매력적이면서 유혹적인 매수를 유도하는 적극적 발언이었다. 다른 한 교민 중개인은 보수적이었다. 지금껏 호찌민에서 아파트를 직접 거래하고 중개도 했지만 분양 받을 때나 입주 후 매도를 해도 가격에 큰 차이가 없었다는 것이다. 다만 토지는 사 두면 오르는 것을 확인할 수 있다고 한다(외국인은 주택이 딸린 토지 이외의 토지를 매매할 수 없음).

베트남은 중국과 다르므로 너무 큰 기대를 하지 않는 게 좋겠다는 의견이다. 중국과 많이 비교를 하지만 중국과 베트남의 주거 문화(베트남은 아파트보다 단독주택 선호)가 다르며 베트남은 담보대출을 까다롭게 하기 때문에 아파트 분양이나 거래가 활기를 띠지 않는다고 한다. 특히 외국인은 담보대출을 받기가 더욱 어렵다. 우리처럼 수십 대 1의 분양 경쟁률이나 중국의 대도시처럼 분양 받아 놓으면 가격이 저절로 오르는 현상이 아직 없다는 뜻이다. 베트남에서 한국인(교민)을 상대로 부동산중개업을 하면서 사 두면 오를 것이라는 긍정 의견을 제시하면 중개업으로서 더 활기를 띨 텐데 하는 생각이 든다. 하지만 솔직한 의견을 들으면서 믿을 만하다는 인간적인 신뢰가 생긴다. 두 상반된 의견 모두 각자의 시각에서 지극히 타당하다.

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호찌민 지하철 계획도
앞선 교민의 견해는 거시 경제적으로 베트남 경제가 견조하게 성장하므로 부동산 가격도 매년 상승하리라는 낙관적 견해다. 그리고 과거 한국과 중국의 성장 경험에 바탕을 둔 의견이다. 후자의 견해는 호찌민 부동산시장에서 과거와 현재의 실질적 경험에 바탕을 둔 말이다. 지금껏 호찌민에서 아파트를 분양 받았지만 입주 후 팔려고 내 놓아도 분양가 수준에서 거래되므로 대출을 받았다면 그동안 지출한 대출이자 충당에도 미치지 못했다는 의견이다.

필자는 앞의 교민의 의견에 더 고개가 끄덕여진다. 부동산은 유행이고 패션이다. 어느 나라이든 부동산이 한 번 유행을 타면 과열이 되고 몇 년간을 잠잠하다가도 갑자기 상승하는 게 부동산이다. 2008년 미국 발 금융위기 이후 베트남의 부동산시장은 식어 버렸다. 그리고 사실상 올해부터 외국인에게 아파트와 주택시장을 개방했다. 호찌민과 하노이 분양시장이 활발해지고 있다. 경제는 6% 이상 견실하게 성장하고 있다. 환율은 안정적이고 무역수지도 흑자로 돌아섰다.

베트남 부동산시장은 2016년 이전과 이후가 달라지리라 본다. 2015년 중국 부동산 경기가 지나치게 식어버리자 리커창 총리는 부동산시장의 외국인 개방을 선언했다. 이어서 각 지방정부가 외국인에 대하여 아파트 시장을 개방했다. 그러나 올 10월에 접어들면서 각 지방정부는 부동산의 지나친 거품을 식히기 위하여 주택담보대출 비율을 내리고 있다. 게다가 선취매 등으로 부동산 과열에 불을 댕기고 있는 약 45개의 부동산개발회사를 고발했다는 기사가 있다. 부동산의 오르고 내림 현상은 경기 및 정부정책과의 시소게임이다.

경제가 성장하면 경제 규모에 맞추어 통화량이 증가한다. 통화량 증가는 인플레(물가상승)를 동반하다. 기업과 개인은 인플레 헤지 수단으로서 예금보다 부동산을 선호하게 된다. 최근 몇 년간 선진국들의 ‘양적완화’에도 불구하고 세계 경제는 부진을 면하지 못하고 있다. 하지만 양적완화 즉, 통화 증발로 선진국 부동산 가격만 많이 올랐다.
황상석 전 NH농협증권 PI센터장