안정적인 서울 오피스 시장…올해 전망은 '흐림'

지난해 서울 오피스 시장은 IT기업의 성장으로 임대가격은 오르고 낮은 공실률을 유지한 것으로 나타났다. 그러나 올해는 상업용 부동산 시장도 고금리 직격탄을 피하지 못할것이라는 분석이 나온다.

25일 한국부동산원이 발표한 지난해 4분기 상업용 부동산 임대동향조사에 따르면 서울 오피스의 ㎡당 평균 임대료는 전기 대비 0.34% 오른 22만6000원으로 조사됐다.
오피스 권역별로 살펴보면 광화문·남대문 상권 등이 위치한 도심권(CBD) 오피스가 공급 제한과 거점오피스의 안정적인 임차수요로 전기 대비 0.58% 상승한 28만5000원을 기록했다.

여의도권(YBD)의 ㎡당 평균 임대료는 0.04% 오른 18만7000원, 강남권(GBD)은 23만5000원으로 전기 대비 0.13% 하락했다.

부동산원은 지난해 스타트업·IT기반 업종 등 성장으로 수요대비 공급이 부족한 상황이 이어지며 서울 오피스 임대가격이 상승했다고 설명했다.

서울 오피스 공실률은 6.2%로 접근성이 우수한 거점오피스를 중심으로 임차수요가 안정적으로 유지되며 평균 이하의 공실 수준을 보였다. 이는 2022년 1월 대비 0.9%포인트, 전기 대비 0.2%포인트 하락한 수치다.

강남권 공실률은 전기 대비 0.1%포인트 상승했으나 4.2%의 공실률을 기록했다. 이어 여의도권은 같은 기간 0.5%p 하락한 4.4%, 도심권은 0.4%p 낮은 10.1%로 집계됐다.

부동산 업계에서는 올해 금리 인상과 경기 둔화로 오피스 시장이 전년보다 부진할 것으로 전망했다. 상업용 부동산 데이터 전문기업 알스퀘어 조사에 따르면 부동산 시장 전문가 65.2%가 올해 오피스 임대차 시장 분위기가 '지난해보다 나빠질 것'이라고 답했다. '지난해와 비슷할 것'이란 답변은 31.5%, '개선될 것'이라고 답한 전문가는 2.2%에 그쳤다.
오피스 임대차 시장 악화로 공실이 늘어날 것이라고 답한 전문가의 93.1%는 '경기 둔화에 따른 기업 실적 악화'를 이유로 꼽았다. 악화 예상 지역에는 25.8%가 서울 강남권을 꼽았다.

스타트업·IT기업이 다수 입주한 지역 특성상 이들의 실적 악화로 임대차 수요가 줄 수 있다는 분석이다. 이어 △마곡(23.6%) △도심권(16.9%) △판교·분당(14.6%) △여의도권(12.4%) 순으로 집계됐다.

오피스 매매 시장도 응답자 10명 중 8명(76.4%)은 올해 업황이 전년보다 악화될 것으로 내다봤다. 시장에 가장 큰 영향을 미칠 요인으로는 10명 중 7명(75.3%)이 금리를 꼽았다. 투자시장 침체에 따른 '스타트업 부진'은 21.3%였다.

배상영 대신증권 연구원은 "2023년 서울 오피스 시장의 거래규모는 2022년 대비 크게 감소할 것"이라며 "견조한 임대 시장은 투자자의 관심을 끌 수 있으나 6% 수준의 선순위 대출 금리는 걸림돌로 작용할 것"이라고 전망했다.


박상훈 글로벌이코노믹 기자 hoonp777@g-enews.com