작년 아파트 실거래가 역대 최대 하락

지난해 아파트 실거래가 급락으로 올해 3월 발표되는 서울 아파트 공시가격이 두 자릿수의 하락을 기록할 전망이다.

19일 국토교통부와 한국부동산원에 따르면 지난해 1∼11월 서울 아파트 실거래가 지수는 누적 18.86% 하락했다. 2006년 조사 이래 역대 최대 하락폭이다.
전국 아파트 실거래 지수도 11월까지 역대 최대 수준인 14.34% 떨어진 것으로 조사됐다. 실거래가 지수 변화는 오는 3월에 발표될 공동주택 공시가격에 영향을 미칠 전망이다.

통상 부동산원의 시세보다는 실거래가 지수 변동률이 공시가격 변동률과 유사한 등락 추이를 보여왔기 때문이다.

지난 2021년 한국부동산원이 조사한 서울 아파트값은 전년 대비 8.02% 올랐으나 실거래가 지수는 13.11% 상승했다.

그해 가격 상승분을 반영해 지난해 3월 발표한 2022년 서울 공동주택 공시가격은 전년 대비 14.22% 올라 실거래가 지수 상승률과 비슷했다.

2020년 서울 아파트 실거래가 지수가 22.45% 올랐을 때 이듬해 확정된 공동주택 공시가격 상승률은 19.89%였다.

2021년도에 발표한 공시가격부터는 집값 상승분 외에 공시가격 로드맵에 따른 현실화율 제고분도 반영돼 있다.
공시 전문가들은 올해 공동주택 공시가격은 서울의 경우 10% 이상, 두자릿수의 하락률이 나올 것으로 보고 있다.

12월 잠정치(-2.95%)를 감안하면 연간 누적 하락치가 20%에 육박할 전망이다.

지난해 경기, 인천 등 수도권과 지방 아파트값도 하락폭이 컸던 만큼 전국 기준 공시가격도 두자릿수 하락이 나올 것으로 전문가들은 예상한다.

특히 정부가 현실화율을 2020년 수준으로 낮추기로 하면서 집값 하락폭 이상으로 공시가격이 내려갈 것으로 보인다.

아파트 등 공동주택 현실화율은 지난해 71.5%에서 올해는 2020년 수준인 평균 69.0%로 2.5%포인트 낮춘다.

현실화율 제고분이 상대적으로 높았던 고가아파트의 낙폭이 더 클 전망이다.

공시가격 9억 원 미만의 경우 현실화율이 지난해 69.4%에서 올해는 2020년의 68.1%로 1.3%포인트 떨어지는 반면, 9억∼15억 원 미만은 75.1%에서 69.2%로 5.9%포인트, 15억원 이상은 81.2%에서 75.3%로 5.9%포인트 각각 낮아진다.

지난달 열람에 들어간 올해 표준 단독주택 공시가격의 경우 전국 기준으로 5.95% 떨어졌고, 서울은 8.55% 내렸다. 지난해 서울 단독주택 가격이 전국 1.61%, 서울 2.07% 오른 것을 감안하면 공시가격 인하폭이 큰 것이다.

특히 고가주택이 많은 강남구(-10.68%), 서초구(-10.58%), 송파구(-9.89%)와 용산구(-9.84%), 마포구(-9.64%) 등의 공시가격이 크게 하락했다.

올해 공동주택 공시가격은 오는 3월 17일부터 열람에 들어간다.

올해 공시가격이 내려가면서 보유세 부담도 크게 줄어들 전망이다. 특히 2주택자의 종합부동산세 중과를 시행하지 않기로 하면서 이 법이 통과되면 2주택자의 보유세 부담이 예년보다 크게 급감할 전망이다.

정부는 올해 3월 공개되는 공동주택 공시가격 확정안을 보고, 재산세 공정시장가액비율 등을 조정해 보유세 부담을 2020년 수준으로 낮추는 방안을 추진하기로 했다.


박상훈 글로벌이코노믹 기자 hoonp777@g-enews.com