정부, '재건축 대못' 뽑는다…안전진단 규제 대폭 완화

정부가 분양가상한제·재건축초과이익환수제와 '재건축 3대 대못'으로 불린 안전진단 규제를 대폭 완화한다. 안전진단 규제 완화는 윤석열 대통령이 대선 공약으로도 내걸었던 주요 부동산 정책 중 하나다.

8일 국토교통부는 '국민 주거안정 실현방안'의 후속조치로 '재건축 안전진단 합리화 방안'을 발표했다.
발표안에 따르면 1차 안전진단에서 구조안전성 점수 비중을 30%로 낮추고 주거환경·설비노후도 점수 비중을 각각 30%로 높인다. 주거환경·설비노후도 평가 비중이 확대돼 주거수준 향상·주민불편 해소와 관련된 요구가 평가에 크게 반영될 전망이다. 주거환경 항목은 주차대수·생활환경·일조환경·층간소음·에너지효율성 등을 평가하고 있고, 설비노후도는 난방·급수·배수 등 기계설비·전기소방 설비 등을 평가하고 있다.


안전진단 판정기준도 개선한다. 조건부재건축 범위를 기존 30~55점에서 45~55점으로 조정한다. 45점 이하의 경우에는 바로 재건축 추진이 가능하다.

현행 제도에서는 구조안전성·주거환경·설비노후도·비용편익 4개 평가항목별로 점수 비중을 적용해 합산한 총 점수에 따라 재건축 추진 여부를 판정한다. 점수 범위 별로 30점 이하는 바로 재건축 추진이 가능하며. 30점~55점 이하는 조건부재건축 55점 초과는 유지보수로 구분한다.

조건부재건축 점수 범위인 30~55점은 지난 2003년 제도 도입 이후 동일하게 유지되어 오고 있고 구간 범위도 넓다 보니 사실상 재건축 판정을 받기가 어렵다. 실제 2018년 3월 이후 안전진단을 완료한 46곳 중 재건축 판정을 받은 단지가 없는 것으로 나타났다.

'2차 정밀안전진단' 적정성 검토는 사실상 폐지 수순을 밟을 전망이다. 현재 민간 안전진단기관이 안전진단을 수행(1차 안전진단)한 점수가 조건부 재건축에 해당하면, 의무적으로 1차 안전진단 내용 전부에 대해 국토안전관리원 등 공공기관의 적정성 검토(2차 안전진단)를 받아야 하는 상황이다.

앞으로는 조건부재건축이라도 원칙적으로 공공기관의 적정성 검토를 거치지 않고 지자체가 요청 시에만 예외적으로 공공기관의 적정성 검토가 시행되도록 개선한다.
임병철 부동산R114 수석연구원은 "재건축 안전진단 합리화 방안에 따라 재건축 추진의 속도가 빨라질 수 있고 안전진단을 신청하거나 통과하는 단지도 늘어날 것으로 예상된다"며 "또한 도심의 주택 공급 기반이 마련되면서 수요자가 희망하는 곳에 양질의 주택 공급이 중장기적으로 확대될 것으로 기대된다"고 말했다.
이어 "특히 안전진단 규제가 완화되면 현재 안전진단을 추진하고 있는 서울 양천구 목동과 노원 상계동을 비롯해 1980년 중후반에 지어진 주요 재건축 추진 단지들의 기대감이 커질 것으로 보인다"며 "다만 재건축 안전진단이 정비사업의 초기 단계에 해당하고 고금리 여파로 매수세가 매수심리가 크게 위축돼 있어 거래 시장에 온기가 돌기에는 한계가 있을 것으로 보인다"고 덧붙였다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 "정량평가(구조안전성)와 정성평가(주거환경)의 비중을 변경했고 일부 필수요건은 사실상 폐지라고 부를 수 있을 만큼 완화했다"며 "재건축을 추진하던 기존 단지들, 즉 안전진단을 시행하려던 아파트 단지들에는 장기적으로는 호재다. 그러나 금리인상 여파로 바로 호가와 거래가격에 반영되지는 않을 것으로 보인다"고 전망했다.

국토부 관계자는 "개선방안의 대부분의 내용은 ‘주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준’ 개정사항으로 12월 중 행정예고를 거쳐 1월 중 조속하게 시행될 수 있도록 관련 절차를 속도감 있게 진행할 예정"이라고 밝혔다.


박상훈 글로벌이코노믹 기자 hoonp777@g-enews.com