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캐나다, 주택시장 25년 장기 호황 끝…"주택 강제 매각으로 내몰리기도"

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캐나다, 주택시장 25년 장기 호황 끝…"주택 강제 매각으로 내몰리기도"

캐나다 온타리오주 토론토 한 시내의 매물로 나온 주택. 사진=로이터이미지 확대보기
캐나다 온타리오주 토론토 한 시내의 매물로 나온 주택. 사진=로이터
지난 25년 동안 캐나다는 선진국들 사이에서도 비교할 수 없을 정도로 거의 중단되지 않은 가격 상승으로 세계 최대 주택시장 붐을 이어왔다.

이제 그 붐은 끝났고 고통이 퍼지기 시작했다고 야후파이낸스 등 외신이 23일(이하 현지시간) 전했다.

특히 보통의 월급쟁이 회사원인 경우, 코로나 팬데믹 기간 가계 재정이 빠듯한 상황에서도 두 번, 세 번 부동산 담보 대출을 받아 주택을 구입한 집주인들이 큰 고통을 겪고 있다. 당시만 해도 12개월이 조금 넘는 기간 동안 캐나다 주택 평가액이 60%나 치솟았다.

이제 연말이 다가오면서 대출 만기가 도래하고, 재융자 금리가 감당할 수 없는 수준이라는 것을 깨닫고는 대출 상환액만큼이라도 받기 위해 주택을 강제로 팔 수밖에 없는 사람들이 늘고 있다.

내년 3월이면 캐나다 중앙은행이 기준금리를 인상하기 시작한 지 1년이다. 역사적으로 낮은 금리로 단기 또는 변동금리 주택담보대출을 받은 캐나다 사람들은 기록적인 수치이며, 최근 금리인상으로 차입비용이 4배 이상 상승했다. 이는 잠재적으로 가계의 건전 재정에는 재앙적인 충격으로 나타나고 있다.

캐나다 주택시장의 운명은 이들이 버틸 수 있느냐에 달려 있다. 그리고 캐나다가 수년간 지속된 세계 부동산 광풍의 선두주자였던 것처럼 경기 침체가 상대적으로 질서 정연한 조정 또는 잔혹한 폭락 등 어떻게 전개되는지는 다른 영역이나 국가들이 기다리고 있는 하나의 전조가 될 수 있다.

이미 급격한 가격 하락을 겪고 있는 일부 국가들이 캐나다 주택시장 폭락 대열에 합류하는 등 전 세계 주택시장이 중앙은행 금리인상으로 흔들리고 있다. 옥스퍼드 이코노믹스에 따르면 호주에서 스웨덴, 미국에 이르기까지 12개 이상의 선진국이 기술적으로 2분기 연속 물가 하락으로 정의되는 경기 침체에 진입했거나 내년 초에 맞게 될 것이다. 이러한 침체가 예상보다 심각하거나 더 광범위한 것으로 입증된다면, 잠재적인 세계적 불황을 심화시킬 것이다.

영국 옥스퍼드 이코노믹스의 경제학자 애덤 슬레이터는 "캐나다는 어떤 면에서 좋은 길은 아니지만 먼저 앞서가는 측면이 있다"고 말했다. 그는 "만약 캐나다가 강제 매각에 의해 가격이 움직이는 다음 단계로 넘어가게 된다면, 우리는 다른 곳에서도 그런 일이 벌어지는 것을 보는 것은 놀랄 일이 아닐 것"이라고 덧붙였다.

주택시장 호황의 끝물에 캐나다의 치솟는 집값은 기록적인 수의 대출자들을 고정금리 주택담보대출보다 더 싼 변동금리 주택담보대출로 밀어 넣었다. 몬트리올 은행의 연구에 따르면 금리가 1.5% 정도로 낮을 때 전체 시장의 거의 20%에 해당하는 약 2600억 캐나다 달러(약 1930억 달러) 상당의 모기지 대출이 그런 식으로 이루어진 것으로 나타났다. 그 이후 금리가 5% 이상으로 상승했다.

그리고 정부 자료에 따르면 대환 대출자들은 가장 큰 온타리오주에서 모기지의 약 12%를 차지한다. 대환 대출은 대개 1~2년의 단기 대출을 제공한다.

그러한 대출자들이 강제 판매자로의 전환이 급증한다면, 이미 경기 침체의 가장자리에 있는 경제에 충격을 줄 수 있다. 그것이 정책 당국이 긴 호황기에 걱정하고 대비해온 것이다.

캐피털 이코노믹스의 캐나다 담당 경제학자 스티븐 브라운은 상황이 더 나빠질 것이라며, "금리가 적어도 몇 년간 팬데믹 이전 수준보다 높게 유지될 것이다. 이제 우리는 먹고사는 것을 걱정해야 하는 시기이다"라고 말했다.

캐나다 집값 급등도 대부분의 국가처럼 수년간 부동산 수요를 부채질한 최저 금리에서 비롯되었으며, 코로나19 유행은 가격 상승만 가속화했다. 그러나 캐나다 주택 붐은 2008년 금융위기를 대부분 모면하면서 시장 붕괴 이후의 저점에서 시작하기보다는 성장 기반이 구축되면서 다른 어떤 곳보다 더 오래 지속되었고 더 크게 성장했다.

옥스퍼드 이코노믹스에 따르면, 캐나다는 특히 주택 소유에 대한 특별한 열정과 함께 이민자 주도의 인구 증가는 주택 투자가 다른 어느 나라보다 경제에서 더 큰 비중을 차지하게 만들었다. 멈출 수 없을 것 같은 가격 상승으로 부동산은 캐나다인들의 자산 증식 수단이 되었고, 투자자들은 온타리오나 브리티시컬럼비아와 같은 주요 시장의 주택 재고의 약 3분의 1을 차지하게 되었다.

금융위기 당시 미국처럼 대출 비용이 상승하면서 잠재적인 위험요소로 불안한 강제 매도자로 전락하는 것을 방지하기 위해 캐나다 정부는 모기지 신청자들에게 훨씬 높은 금리에도 대출을 받을 수 있는 충분한 소득을 증명하는 스트레스 테스트를 만들었다.

지금까지는 효과가 있는 것 같다. 캐나다의 기준 주택 가격이 8개월 연속 전국적으로 하락했음에도 불구하고, 시장에 나온 부동산 매물 수는 여전히 장기 평균을 훨씬 밑돌고 있다. 일반적으로 주택 소유자들은 그들이 원하지 않을 경우 매각을 피할 수 있는 재정적인 수단을 가지고 있는 것으로 보이며, 가계 재정에 부담을 주는 경제 전반의 긴장도는 여전히 낮다.

그러나 단기 상품을 보유한 대부분의 대환 대출자들은 지방정부 규제를 받고 있어 연방정부의 스트레스 테스트를 받지 않으며, 그 대출자들의 시장 점유율을 키워왔다. 게다가 금리는 겨우 3월에 오르기 시작했고, 많은 부동산 전문가들은 더 높아진 대출비용으로 인한 재정적 부담은 금리가 더 오래 높게 유지될수록 악화되는 경향이 있다고 지적한다.

토론토의 부동산 변호사인 마크 모리스는 잠재적인 파산에 대한 상담 전화가 증가하기 시작했다고 말했다. 그는 금리가 떨어지고 가격이 반등할 것이라는 기대로 부동산을 보유하던 주택 소유자들이 그 희망을 점점 더 포기할 것이라고 예상했다.

그는 "2월까지 금리인상이 지속되면 그때부터 피를 흘리기 시작할 것으로 예상한다"고 말했다. 그는 또한 "어느 정도에 다다르면 20년간의 부동산 시장 성장을 전제로 한 대규모 망상이 눈 깜짝할 사이에 사라질 것"이라고 지적했다.

스트레스 테스트를 받은 사람들도 안전하지 않을 수 있다. 금리 재설정으로 인한 더 높은 비용은 그러한 주택 소유자들이 다른 곳에서 지출을 줄이거나, 그러한 비용이 너무 크다고 생각되면 팔도록 강요될 수 있다.

문제는 갭투자자들이다. 지난 3월 한 언어병리학자인 찰리 월러톤은 밴쿠버 교외에 콘도를 투자 목적으로 구입했는데, 이는 대출비용과 임대료 간의 차액으로 매달 약 80 캐나다 달러를 지출하고 있다고 한다. 소유 비용과 임대료의 차액을 충당하기 위해 매달 약 80 캐나다 달러를 지불했다고 한다. 변동금리 주택담보대출을 이용해 구매 자금을 조달했던 그녀는 지금 한 달에 약 500 캐나다 달러로 그 비용이 급증했다고 한다.

그녀는 "확실히 그런 종류의 비용을 예상하지 못했다"며 "금리가 오를 것이라고 예상은 했지만, 금리가 지금보다 훨씬 더 느리게 오를 것으로 생각했다"고 말했다.

그러한 종류의 위험은 많은 사람이 감당하기 어려운 수준으로 집값이 폭등한 다른 나라들에서도 나타난다. 피치 레이팅에 따르면 호주, 스페인, 영국의 주택담보대출 시장은 2020년 기준 캐나다보다 모두 신규 변동금리 대출 비중이 높았고, 불과 1년 전보다 훨씬 높은 금리로 비슷한 압박을 받고 있을지 모른다.

그리고 주택담보대출 시장 구조와 상관없이, 골드만삭스의 최근 보고서는 주택시장 침체가 주요 10개국의 성장에 얼마나 큰 영향을 미치게 될지를 고려할 때 주요 경제국들 모두에게 주요 위험요소로 파악되었다.

미국의 아이다호주 보이시, 텍사스주 오스틴 등 최근 몇 년간 캐나다와 비슷한 주택시장 붐이 일었던 곳에서 집값이 하락하고 있다. 30년 만기 고정 담보 대출이 주된 미국에서는 금리 재설정이 큰 역할을 하지 못하겠지만, 주택 건설 경기가 축소되고 주요 부동산 중개업자들이 수천 명의 일자리를 줄이면서 광범위한 경제적 고통의 신호들이 나타나고 있다.

그 여파는 지난 10년 동안 부동산 중개업자들이 45%나 급증한 캐나다에서도 퍼지고 있다. 브리티시컬럼비아의 중개업자인 로얄 프로 리얼티는 중개 대리인들이 다른 곳보다 훨씬 낮은 수수료로 서비스해주는 중개업체로, 그 수요가 코로나 이전에 비해 23% 급증했다고 말한다.

인플레이션이 둔화된다면, 금리는 훨씬 더 오를 필요가 없을 것이다. 장기적으로 주요 7개국 중에서 인구 증가가 가장 빠른 캐나다의 경우 결국 주택 가격 하락의 바닥을 제공할 것이며, 주택 부족은 실제로 더 큰 문제가 될 것이라고 이코노미스트들은 말한다. 다양한 신규 공급 병목현상은 그 모든 성장을 따라잡기 어렵게 만들고, 캐나다의 금리 충격이 사라진 후에도 이러한 현상은 지속될 것이다.

이러한 구조적인 강세 요인들이 억만장자 스티븐 스미스가 21일(월) 발표한 17억 캐나다 달러 규모의 대환 모기지 대출 회사인 홈 캐피털 그룹 인수를 찬성한 이유 중 중요한 부분이다. 71세의 스미스는 인터뷰에서 "이번 인수는 캐나다 주택의 장기적인 복원력에 대한 나의 믿음을 반영한다"고 말했다.

그러나 우려되는 것은 현재 대다수 경제학자들이 가까운 미래에 금리인상과 일자리 감소의 급증으로 양면에서 압박을 받아 누군가 뒤처지고 팔아야 할 가능성이 증가하는 경기 침체에 빠질 것이라고 예측하는 점이다.

그것은 주택가격을 또다시, 훨씬 더 빠르게 하락시켜 경제의 발목을 더 크게 잡고, 자체 모멘텀으로 일종의 악순환을 야기할 수 있다.

올해 들어 반복적으로 가격을 낮췄지만 토론토 교외의 집을 팔지 못하고 있는 파비아나 프란시스 건설업계 프로젝트 기획전문가는 "캐나다 은행이 술 취한 선원들처럼 금리를 마구 올리고 있지만, 인플레이션에는 아무 일도 일어나지 않고 있다"며 "이 집은 내 은퇴 자금이 될 예정이었다"며 씁쓸한 표정을 지었다.


이진충 글로벌이코노믹 명예기자 jin2000kr@g-enews.com