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[8·16 대책] 핵심지 재건축·재개발 완화해 22만 가구 공급

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[8·16 대책] 핵심지 재건축·재개발 완화해 22만 가구 공급

재초환 부담금 낮추고 안전진단 완화
신규 정비구역 지정…민간참여 확대

서울 강남 재건축 최대어로 불리는 대치동 '은마아파트' 전경. 사진=글로벌이코노믹DB이미지 확대보기
서울 강남 재건축 최대어로 불리는 대치동 '은마아파트' 전경. 사진=글로벌이코노믹DB
정부가 핵심 입지 주택공급 확대를 위해 5년간 전국에서 22만 가구 규모의 재건축·재개발 사업 지구 지정을 추진한다. 그동안 정비사업 추진을 위축시켰던 재건축초과이익환수제(재초환) 부담을 낮추고 연말까지 재건축 안전진단 규제 완화 방안을 마련해 사업 진행 문턱을 대폭 낮출 예정이다.

16일 국토교통부는 '국민주거 안정 실현방안'을 발표하고 원활한 도심 신축주택 공급 확대를 위해 민간 정비사업을 정상화 한다고 밝혔다.

정부는 2023년부터 2027년까지 5년간 서울 10만가구를 포함해 전국에서 22만가구 규모의 신규 정비구역 지정을 추진한다. 이는 지난 2018년부터 2022년까지 지정된 정비구역(12만8000가구)보다 9만2000가구 늘어났다.

전국 신규 정비구역은 지난 2012~2016년 전국 연 58.6곳에서 2017~2021년 연 34.6곳으로 감소했다. 서울은 2012~2021년 사이 기존 정비구역 410곳이 해제되며 도심 핵심입지에 양질의 주택 공급기반이 크게 약화된 상황이다. 현재 수도권에서는 총 329개 단지가 재건축 사업을, 203개 구역에서 재개발 사업을 추진중이다. 이에 정부는 지자체 협력을 통해 신규 지정 활성화·관련 제도개선을 병행해 정비사업 활성화를 추진한다.

지역별로 서울은 주택 노후도·지역수급 상황 등을 종합적으로 고려해 신속통합기획 방식으로 10만가구를 지정한다. 경기·인천 지역은 역세권과 사업시설 배후 노후 주거지 등에 4만가구를 지정한다. 지방은 광역시 쇠퇴 구도심 위주로 9만가구 규모 지정에 나선다.

정부는 정비사업 역량이 부족한 지방을 중점 지원 하고 지정 촉진을 위한 제도개선도 병행한다. 서울‧수도권에 집중된 기존 공공정비사업 역량을 지방 등 열악한 지역으로 전환하기 위해 오는 10월까지 비서울권 신규 정비사업 수요 조사에 나선다. 이후 한국토지주택공사(LH) 등을 통해 사업컨설팅·시행을 추진한다.
또 주민들이 구역 경계만 설정해 지자체에 정비구역 지정을 요청할 수 있도록 '정비구역 입안 요청제'도 도입된다. 현 제도에서는 주민들이 구역 경계 설정과 정비계획안까지 마련해 제안해야 한다.

서울 서초구 반포동 아파트 공사 현장. 사진=연합뉴스이미지 확대보기
서울 서초구 반포동 아파트 공사 현장. 사진=연합뉴스
재건축 부담금 감면도 추진한다. 재초환은 2006년 도입 이후 미실현 이득에 대한 법정논쟁과 재건축 정상화를 위해 수차례 유예돼 왔다. 그간 집값 급등으로 현행 기준 유지시 수도권은 물론 지방 정비사업에도 과도한 부담금이 예상된다. 부과기준은 그간 시장상황 변화에 맞게 조정하고 1세대 1주택 실수요자 배려·공공기여 인센티브 등을 도입한다. 1주택 고령자에게는 상속·증여·양도 등 해당주택 처분시까지 부담금 납부도 유예해줄 방침이다.

국토부는 재초환 부담을 줄이기 위해 공공임대주택과 역세권 첫집 등 공공분양 기부채납으로 발생한 조합의 수입은 부담금 산정에서 제외할 방침이다. 세부 감면안은 면밀한 검토를 거쳐 9월 내 발표하고 발표 직후 '재건축이익환수법' 개정안을 발의할 계획이다.

재건축 안전진단 제도개선을 통해 재건축 사업의 문턱을 대폭 낮춘다. 안전진단제도는 2018년 규제 강화 이후 신규 재건축이 과도하게 어려워져 사업 진행에 걸림돌로 작용해 왔다. 실제 구조안정성 비중을 20%에서 50%로 상향하고 공공기관 적정성 검토 도입 이후 안전진단 통과율은 개정 전 3년간 56곳에서 개정 후 3년간 5곳으로 위축됐다.

정부는 구조안전성 비중을 현행 50%에서 30~40% 수준으로 조정하고 주거환경·설비노후도 배점을 상향 조정할 계획이다. 또 지역 여건을 잘 아는 지자체 재량권을 확대한다. 정비구역 지정권자(특별·광역시장 등)에게 시장 상황 등에 따라 탄력적으로 평가항목 배점을 조정(±5~10%p)할 수 있도록 한다. 의무적으로 받아 왔던 공공기관 적정성 검토도 지자체 요청 시에만 시행토록 한다.

다만 최근의 시장 안정 기조가 유지될 수 있도록 시장 상황을 면밀히 모니터링하여 적용범위・시행시기 등에 대한 최적 대안을 연말까지 제시할 계획이다.

임병철 부동산R114 수석연구위원은 "최근 3~4년 동안 집값 상승의 원인으로 꼽혔던 주택 공급 부족 우려를 불식시키기 위해 새 정부는 주택 공급 확대와 더불어 공급에 속도를 내기 위한 다양한 내용이 포함되어 있어 시장에 긍정적인 시그널을 줄 것으로 예상된다"며 "다만 재건축초과이익환수제와 안전진단 제도 개선 등은 향후 구체적인 실행 방안이 추가적으로 발표될 예정이고 다수의 대책들도 법 개정이 필요한 부분이 많아 당장에 주택시장에 미치는 영향을 크지 않을 것으로 예상된다. 기준금리 인상과 경기 침체 우려 등으로 매수세가 크게 위축되어 있어 금번 공급 대책으로 매수세가 회복되기는 쉽지 않을 것으로 보인다"고 밝혔다.

임 수석연구위원은 "하지만 용적률 인센티브가 주어지고 도심복합 사업 개편에 주거중심형으로 개발될 수 있는 준공업지역과 신규 정비구역으로 지정되는 곳은 투자자들의 관심이 높아질 것으로 보인다"며 "아울러 재건축 부담금과 안전진단 제도에 대한 규제가 완화될 것으로 예상되는 만큼 강남·양천·노원 주요 재건축 추진 단지가 몰려 있는 지역은 이번 대책이 집값을 자극하는 요인으로 작용할 수 있다"고 전망했다.


박상훈 글로벌이코노믹 기자 hoonp777@g-enews.com