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尹 정부 '분상제' 폐지 예고…시장 영향은?

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尹 정부 '분상제' 폐지 예고…시장 영향은?

자재값 폭등 등 시장 상황 겹쳐 분양가 급등 불가피
재건축·재개발 등 정비사업 속도...공급 확대 기대감

서울시 용산구 일대 아파트 모습. 사진=뉴시스이미지 확대보기
서울시 용산구 일대 아파트 모습. 사진=뉴시스
윤석열 정부가 부동산 국정과제로 연내 분양가 상한제 개정을 추진한다. 자재값 폭등까지 더해지며 신규 아파트 단지 분양가도 대폭 상승할 전망이다.

17일 부동산R114에 따르면 지난해 전국 아파트 매매가는 3.3㎡당 평균 2230만원으로 민간택지 분양가 상한제가 시행된 2020년 대비 355만원 올랐다. 반면 분양가는 이 기간 동안 82만원 하락했다. 이에 2020년 480만원이었던 분양가와 매매가 차이는 2021년에는 917만원까지 벌어졌다. 2020년 시행된 민간택지 분양가 상한제의 영향으로 해석할 수 있다. 분양가 상한제가 완화·폐지될 경우 분양가 급등이 예상되는 상황이다.

특히 최근 원자재값 등이 대폭 상승하며 분양가 상승을 부추기고 있다. 실제로 건설 원가에서 재료비 비중이 가장 높은 것으로 알려진 철근 값의 폭등이 두드러진다. 통계청 자료에 따르면 지난해 하반기 철근 1톤의 가격은 1093달러를 기록해 2020년 상반기의 541달러보다 2배 이상 오른 것으로 나타났다. 공급자 입장에서는 원가 상승으로 공사비가 오른 만큼 분양가를 올려야 하는데, 분양가 상한제의 완화·폐지가 이에 힘을 더할 것이라는 분석이다.

지난 3일 대통령직인수위원회는 윤석열 정부 110대 국정과제 중 하나로 분양가 상한제 개정을 포함시켰고, 일각에서는 분양가 상한제가 폐지 수순을 밟는 것이라는 분석까지 나오고 있다. 분양가 상한제가 폐지될 경우 수익성 문제로 정체돼 있던 재건축·재개발 등 정비사업들이 속도를 내 윤 대통령의 부동산 핵심 공약인 '임기내 250만 세대 공급' 공약도 탄력을 받을 전망이다.
정비사업을 추진중인 서울 강남구 압구정동 구축 아파트. 사진=뉴시스이미지 확대보기
정비사업을 추진중인 서울 강남구 압구정동 구축 아파트. 사진=뉴시스

그러나 부동산 전문가들은 빨라진 사업 속도만큼 분양가 상승세도 가파를 것으로 내다보고 있다. 분양가 상한제가 폐지되면 이미 크게 치솟은 시세를 기준으로 분양가를 산정하기 때문이다.

분양 시장에서도 새 정부 출범과 6월 지방선거를 앞두고 부동산규제 완화에 대한 기대감으로 분양을 준비하던 단지들이 일정을 조정하고 있다. 특히 재건축·재개발 등 정비사업과 부동산 세제 규제 완화 기대감으로 올 상반기 수도권에서 정비사업을 준비하는 사업장들은 분양일정을 확정하지 않거나 연기하고 있는 상황이다.

국토교통부는 최근 자재값 급등에 따라 오는 6월 1일 가격 변동 상황을 살펴보며 건축비 추가 인상 여부를 검토할 예정이라고 밝혔다. 지난 3월 1일 공동주택의 기본형 건축비 상한액을 작년 9월 대비 2.64% 인상했다. 분양가 상한제 대상 아파트에 적용되는 기본형 건축비는 매년 3월 1일과 9월 15일을 기준으로 두 차례 정기 고시하는 것이 원칙이나, 주요 건설자재의 가격이 기본형 건축비를 고시한 후 3개월이 지난 시점에서 15% 이상 변동하는 경우 기본형건축비를 비정기적으로 고시하는 제도가 마련되어 있다.

이에 전문가들은 분양 시장에서 분양가 상한제 적용 단지와 비적용 단지의 양극화가 커질 것으로 보고 있다. 실수요자들의 '옥석 가리기'가 심화되며 분양가 상한제에서 제외돼 가격 경쟁력을 잃은 단지 대신 상한제 적용 단지에 수요가 쏠릴 것이라는 전망이다.

실제 올해 분양한 분상제 비적용 단지 ‘신영지웰 에스테이트 개봉역’과 ‘북서울자이 폴라리스’ 등은 두 자리수 청약 경쟁률을 기록했으나, 미계약분이 발생해 무순위 청약까지 실시했다. 반면 인근 단지 시세보다 저렴한 분양가를 적용한 단지들은 높은 경쟁률을 보이며 1순위 마감을 기록했다. 지난 2월 서울 영등포구에서 분양한 '센트레빌 아스테리움 영등포'는 199.74대 1의 경쟁률로 1순위 마감됐다. 또 인천 서구 불로동 ‘힐스테이트 검단 웰카운티’는 평균 경쟁률 80.1 대 1로 1순위 마감하며 검단신도시 내 역대 최고 경쟁률을 기록했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "일부 중소건설사들은 수익성 문제로 수주 현장을 포기하는 경우까지 나올 만큼 인플레이션 문제가 심각해 공급자들은 최소한의 마진을 위해 분양가를 크게 올릴 수밖에 없는 상황이고, 이런 상황에 분양가 상한제 개정은 공급자에게 호재가 될 것"이라며 "단 수요자 입장에서는 가격 경쟁력이 사라진 분양가 상한제 비적용 단지를 분양받는 것이 망설여질 수 있다"고 말했다.

새 정부의 분양가 상한제 개정 추진에 대해 주거권네트워크 측은 "민간택지 분양가상한제 유지로 무주택 실수요자들이 부담가능한 적정 분양가에 공급되도록 하여 주택가격 급등이 발생하지 않도록 해야한다"고 밝혔다.


박상훈 글로벌이코노믹 기자 hoonp777@g-enews.com