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1월부터 차주단위 DSR 규제…'내집 마련' 힘들어진다

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1월부터 차주단위 DSR 규제…'내집 마련' 힘들어진다

내년 바뀌는 부동산 제도…양도세 등 정비‧임차인 보호 강화

아파트 견본주택을 방문한 수요자들이 분양 상담을 받고 있다. 사진=뉴시스이미지 확대보기
아파트 견본주택을 방문한 수요자들이 분양 상담을 받고 있다. 사진=뉴시스
부동산 정책과 관련해 세제 위주의 변경이 많았던 올해와 달리 새해에는 대출·세금 등 다양한 부동산 제도 변화가 예고돼 있다.

내년 1월부터 차주단위 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 바로 시행된다. 제2금융권 DSR 기준도 1월부터 60%에서 50%로 하향 조정될 전망이다. 이에 따라 수요자들의 내 집 마련 문턱이 한층 높아질 것으로 예상된다.

오는 2022년 임인년(壬寅年) 새해부터 새로 시행되거나 바뀌는 부동산 제도를 직방의 자료를 참고로 정리했다.

내년 1월부터 총 대출액이 2억 원을 초과한 차주는 차주단위 DSR 규제(은행 40%, 제2금융권 평균 50%)가 적용된다.

6월까지는 총 대출액 기준 외에 규제지역 내 6억원 초과 주택의 주택담보대출 및 1억원을 넘어서는 신용대출을 받은 경우에도 차주단위 DSR 적용대상이 된다. 이와 함께 제2금융권의 평균 DSR 기준을 종전 60%에서 50%로 하향 조정되며, DSR 산정에 카드론도 포함된다.

7월부터는 총 대출액이 1억 원만 초과해도 차주단위 DSR 규제(은행 40%, 제2금융권 평균 50%)가 적용된다.
내년부터는 조합원 입주권을 양도하는 경우 다른 주택이나 조합원 입주권 외에 분양권을 보유하지 않은 경우에만 양도세 비과세를 적용받게 된다. 다만, 시행일 이전에 취득한 분양권은 해당되지 않는다.

양도세 비과세를 적용받는 상가주택 범위도 확대된다. 올해까지는 주택면적이 상가면적보다 크면 모두 주택으로 인정해 1세대 1주택 양도세 비과세가 적용됐다. 하지만 내년에는 12억 원을 초과하는 고가 상가주택 처분 시 면적과 무관하게 주택부분만 비과세 적용이 가능해진다.

주택담보대출의 분할상환 목표치도 상향 조정된다. 전체 주택담보대출 분할상환 목표는 올해 실적을 확인한 후 내년 초에 최종 설정될 예정이다. 내년 개별 주택담보대출 분할상환 목표는 80%로 세워졌다. 전세대출 분할상환 우수 금융사에 정책모기지 배정을 우대하는 등 전세대출 분할상환에 인센티브를 부여하기로 해 금융사들이 전세대출 분할상환을 유도하도록 했다.

상속세 연부연납 기간도 최대 10년까지 연장된다. 분할 납부기간이 늘어남으로써 상속인의 납세 부담이 줄어들 것으로 보인다.

주택가격 안정을 위해 시행 중인 투기과열지구와 조정대상지역 지정 요건이 내년 2월 11일부터 ‘대통령령’으로 정해진다.

또한 정부는 1년 6개월 이상 유지된 기존 임대차계약이 있는 임대인 중 신규·갱신계약시 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상한 임대인을 ‘상생임대인’으로 보고 인센티브를 주기로 했다. 상생임대인이 임대계약을 2년간 유지하면 양도소득세 비과세 특례적용을 받기 위한 실거주요건 2년 중 1년을 충족한 것으로 인정한다. 이는 지난 20일부터 내년 12월 31일 사이에 신규·갱신계약이 체결된 경우와 1세대 1주택자 보유주택이 임대개시 시점에 공시가 9억 원 이하 주택에만 적용된다.

임차인 보호를 위한 제도도 시행된다. 내년부터는 보증보험에 가입하지 않는 임대사업자를 지자체장이 직권으로 말소할 수 있게 된다. 또한 계약갱신이 거절된 임차인이 집주인 실거주 여부를 확인할 수 있도록 해당 주택의 임대차 정보를 지자체에서 일정기간 정기적으로 교부하도록 했다.

2022년 달라지는 부동산제도. 자료=직방이미지 확대보기
2022년 달라지는 부동산제도. 자료=직방



김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com