현재 주택 매매 시장은 파장(罷場)을 넘어서 폐장(閉場) 수준이다. 매매 거래량이 역대급으로 적어졌다. 서울의 경우 7~9월 거래량은 600건대를 유지하고 있다. 예년 월평균 거래량의 10% 수준이다. 정부가 주택 시장을 활성화하겠다고 각종 규제를 완화한다 하더라도 이러한 추세는 크게 바뀌지 않을 것으로 본다. 오히려 규제 완화가 현재 주택 시장을 고착화해 최악의 상황으로 빠질 가능성도 있다. 2023년, 2024년까지 주택 시장 전망은 하락일까, 하락 후 상승일까, 하락 후 반등 후 하락일까? 버블이 붕괴할까? 주택가격에 영향을 미치는 요인은 ①주담대 금리 ②주택 공급량 ③가구 소득 ④정부 정책 ⑤주택 매매 심리를 들 수 있다. 이 5개 요인 분석을 통해서 단기 주택 시장을 전망하고자 한다.
최근 주택가격 급락의 제1 요인은 주담대 고금리이다. 미 연준 위원들의 발언에 따르면, 미국 기준금리가 올해 말에는 4.5%까지 급상승하고 내년 전반기에 5%대까지 상승하다가 내년 후반기에는 정체되거나 약간 하락할 것이라는 전망이 많다. 이 움직임에 국내 기준금리도 동조할 수밖에 없다. 국내 기준금리도 올해 말에는 3~3.5%까지 상승하고, 내년 전반기에 더 상승하다가 내년 후반기에 약간 하락하거나 정체될 가능성이 있다. 2024년의 금리 전망에 대해서는 아직 분명하지 않지만, 미 연준의 태도로 볼 때 2024년에도 고금리 기조를 유지할 태세이다. 2023년 중후반에 가면 2024년 금리 전망이 보다 가시적일 것이다.
주택 공급량은 입주와 분양으로 구분해 보자. 수도권 아파트 입주물량은 2022년 후반기에 16만6236호, 2023년에는 19만2701호가 예정돼 있다. 입주 호수는 증가 추세이다. 문제는 주택 매매 거래가 급감하고 있는 상황이라는 것이다. 2년간 인천시의 입주물량 9만 호는 매우 과다한 물량으로 인천시와 그 주변 지역의 매매가와 임대료의 급락을 유발할 수 있다. 서울시와 경기도의 입주량도, 인천시 정도는 아니겠지만, 주택가격의 하락 요인으로 작용할 것이다.
누적 주택 미분양 호수가 2022년 7월 이후 지방을 중심으로 가파르게 상승하고 있다. 전국적인 누적 미분양 주택수가 6월(2만7910호)에는 전월 대비 1.9% 상승했으나 7월(3만1284호)에는 전월 대비 12% 상승, 9월에는 4만1604호에 이르렀다. 이미 지방의 미분양 주택수는 급증하고 있으며, 이러한 추세가 수도권과 서울로 확산되고 있다. 올해 추석 이후로 분양물량인 16만2892호의 분양 실적을 주의 깊게 봐야 한다. 이 관전 포인트가 내년 주택 시장의 흐름을 판별할 수 있는 중요한 열쇠가 될 것이다.
현재 주택가격은 가구 소득 대비 매우 높은 수준이다. 서울의 경우, 현재 주택가격이 2020년 말 수준으로 급락하고 있다고 분석되고 있지만, 아직도 PIR 20에 육박하고 있다. 유엔 해비타트의 권고치(PIR 5)의 4배 수준이다. 현재의 주택가격은 부담 가능한 수준이 아니다. 이런 가격의 주택을 매수할 수가 없다.
윤석열 정부의 주택정책 노선은 어디로 향하나? 최근 원희룡 국토부 장관의 발언에 근거하면, ‘하향 안정화’, ‘2017년 초 박근혜 정부 주택가격 목표’로 요약할 수 있다. 문재인 정부 기간 동안 급등한 주택가격(약 PIR 20)을 2017년 초 주택가격(약 PIR 10) 수준으로 정상화해 소위 ‘반값 주택’으로 부담 가능한 주택을 회복한다는 메시지가 담겨 있다.
최종적으로 심리를 파악해야 한다. 주택 시장에 대한 심리의 핵심은 상승이냐 하락이냐 보합이냐 등 미래 주택 시장에 대한 일반인들의 전망이다. 만약 하락 심리가 퍼지면, 정부가 아무리 가격 부양정책을 시행하거나 저금리가 지속되더라도 주택 매도세가 확대되어 가격이 하락하게 된다. 2008년부터 2013년까지 하락 심리가 자리 잡아서 주택가격이 하락하고 주택 거래는 멈추었다. 심리는 오래 지속되는 성향이 있고, 일반적으로 소득, 정책, 금융, 공급량으로부터 영향을 받지만, 반드시 이들의 종속변수는 아니다. 그렇기 때문에 심리 파악이 매우 중요하다.
이상 5가지 주택가격 결정요인들은 모두 주택가격 하락에 힘을 싣고 있다. 2022년 7월 이후로 급락하고 있는 주택가격은 2023년에도 급락세가 계속될 것으로 전망된다. 문제는 2024년이다. 만일, 2024년까지 고금리가 지속되면 주택 버블 붕괴 가능성이 매우 높을 것이다.
이영한 서울과학기술대학교 명예교수, 지속가능과학회 회장
