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'고분양가 규제' 강남 재건축 넘어 강북 재개발까지 영향

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'고분양가 규제' 강남 재건축 넘어 강북 재개발까지 영향

반포주공 1·2·4주구 등 강남 재건축단지, 분양보증 필요 없는 후분양 검토
'관리처분단계' 강북 재개발구역, 고분양가 심사기준에 따라 일반분양가 재책정

은평구 재개발구역 전경. 사진=김하수 기자
은평구 재개발구역 전경. 사진=김하수 기자
서울, 과천 등 고분양가 관리지역에서 분양 시 인근 아파트 가격보다 낮은 분양가를 책정토록 하는 ‘고분양가 사업장 심사기준’ 시행을 열흘 정도 남겨둔 가운데 재건축·재개발조합들이 당혹감을 감추지 못하고 있다.

올해 분양을 앞둔 강남 재건축단지 뿐만 아니라 관리처분단계의 강북 재개발구역까지 ‘고분양가 심사기준’의 영향권에 들어간 것이다.
주택도시보증공사(HUG)는 지난 5일 고분양가 사업장이 늘어나는 것을 막고자 ‘고분양가 사업장 심사기준’을 변경했다. 지난 2016년 8월 서울 강남 재건축 아파트를 겨냥해 ‘고분양가 사업장 분양보증 처리기준’을 마련한 이후 2년 10개월 만에 관련 제도를 보완한 것이다.

이번 개편안의 핵심은 고분양가 사업장으로 판단하는 기준을 현재 ‘지역기준과 인근기준’에서 ‘1년 이내 분양기준’ ‘1년 초과 분양기준’ ‘준공기준’ 등으로 구체화했다는 점이다.

비교 사업장 선정기준의 적용 순서가 다소 모호하다는 지적에 따라 선정 순위도 ▲1년 이내 분양기준 ▲1년 초과 분양기준 ▲준공기준 순으로 정했다. 여기에 준공일로부터 10년을 초과한 아파트는 비교 대상에서 제외된다.

이에 고분양가 관리지역에 속한 재건축·재개발사업장에 비상이 걸렸다.

새로운 분양심사 기준대로 분양가를 책정할 경우 애초 계획했던 분양가격보다 가격이 떨어지게 돼 재건축·재개발 조합원들의 수익이 낮아질 수밖에 없기 때문이다.

특히 입지가 좋고 일반분양 물량이 많아 사업성이 좋은 것으로 평가됐던 강남권 재건축 단지들은 새로운 분양심사 기준에 대한 대책 마련에 분주한 모습이다. 부동산업계에 따르면 올 연말까지 강남권에서 공급되는 단지는 총 3만2700가구, 일반분양만 9341가구에 달한다.
올해 일반분양을 앞둔 1만2천여가구 규모의 강동구 둔촌주공아파트 재건축사업은 이번 HUG의 분양가 심사기준 개편에 직격탄을 맞게 됐다. 이 아파트는 일반분양 물량이 5000여 가구에 달해 올해 재건축 시장 최대어로 평가 받았다.

정비업계 관계자는 “둔촌주공아파트 재건축의 경우 분양가 심사기준 개편 이전에는 3.3㎡당 3300만원선으로 분양가 책정이 가능했지만 개정된 기준안 적용시 3.3㎡당 3000만원대로 떨어질 것으로 예상된다”고 전했다.

서초구 방배동 서초무지개아파트(서초그랑자이) 재건축조합은 HUG 분양보증 심사 신청을 서두르고 있다. 새 개편안이 시행되는 이달 24일 이전에 분양보증서를 발급받지 못할 경우 개정된 기준을 적용받아야 하기 때문이다.

HUG 분양보증이 필요 없는 후분양을 검토하는 단지들도 늘고 있다. 현재 강남권 재건축 단지 중에서는 ▲반포주공1단지 1·2·4주구 ▲과천주공1단지 ▲신반포4지구 등이 후분양을 추진 중이다.

고분양가 심사기준으로 인한 파장은 비단 강남권 재건축단지 뿐만 아니라 관리처분단계에 돌입한 강북 재개발구역까지 확대되고 있다.

정비사업 진행과정에서 관리처분계획 수립 기간에는 조합원 분양가와 일반분양가 뿐만 아니라 조합원 개개인 분담금도 결정된다. 때문에 고분양가 심사기준 개편 전 관리처분계획 인가를 받았던 재개발 사업장들은 다시 일반 분양가를 책정해야 한다.

은평구 대조1구역 재개발조합 관계자는 “지난달 25일 은평구청으로부터 관리처분계획을 인가 받았는데 새로운 고분양가 심사기준에 따라 다시 일반분양가를 책정해야 한다”며 “현재 이주 전 단계로 일반분양까지 기간이 좀 걸리고, 분양가 비교 대상지도 구체적으로 어디가 될지 모르는 상황이기 때문에 향후 상황을 지켜볼 것”이라고 말했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “정비사업에서 일반분양 수익은 조합원들의 분담금과 직결되는 부분인데 개편된 고분양가 심사기준으로 분양시기를 늦추는 재건축·재개발 사업장들이 늘어날 것”이라며 “택지가 부족한 서울에서 정비사업이 지체될 경우 향후 주택 공급 부족 현상으로 이어질 수 있다”고 말했다.


김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com