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그렇다면 정말 중국은 부동산 시장에 대한 감세를 유지하고, 억제책을 완화할 것인가. 이는 올해 세계에서 두 번째로 큰 경제체를 위한 경제 정책 방향을 설정하는 데 매우 중요한 사안이다. 글로벌이코노믹은 2019년 중국 부동산 업계에서 기대할 수 있는 '7가지 이슈'를 정리해본다.
■ 부동산 포기 못하는 첫 번째 이유 '무역전쟁'
지난해 12월 12일부터 3일간의 일정을 마친 '중앙경제공작회의'에서 부동산 전문가들의 많은 질문들이 쏟아졌다. 또 부동산 업계 관측통은 집값 상승과 그 분야에 영향을 미치는 다른 정책에 대한 힌트를 찾기 위해 회의 후 발표문을 철저히 조사하기 시작했다. 결국 회의에서는 미중 무역전쟁에 대한 불확실성으로 인해 경제가 둔화되고 있다는 결론과 함께, 부동산 시장에 대한 높은 '진보와 쇠퇴'를 결정해야 하는 중요한 이해관계의 시점에 접어들었다는 것으로 견해가 좁혀졌다.
실제 지난해 중국 경제는 미중 무역전쟁에 대한 불확실성으로 인해 확실히 둔화됐으며, 올해도 그 영향은 줄어들지 않을 전망이다. 다만 미국의 공격에도 불구하고 지난해 중국의 글로벌 수출량은 오히려 늘어났다. 일부 전문가들은 이에 대해, 관세 인상 확대를 겨냥한 '공격적인 발주'가 늘었기 때문이라고 원인을 들었다.
만약 '공격적인 발주'설이 맞다면, 올해 중국의 수출은 급격히 축소되어 성장의 걸림돌이 될 것이며, 경제는 예상보다 빠르게 얼어붙을 가능성이 높다. 그리고 이러한 무역 리스크를 줄이는 최선의 방책은 "내수를 활성화시키는 것"이다. 그중 최고의 선택은 여전히 경제 성장 동력의 많은 부분을 차지하고 있는 부동산이다. 바로 이점이 부동산 억제책을 통해 가격 거품을 빼려하는 중앙 정부의 정책을 바꾸게 하는 이유다.
■ 부동산 부문 정책 완화, 더욱 확대될 전망
미국 투자은행 뱅크오브아메리카메릴린치(Bank of America-Merrul Lynch, BAML)의 중화권 이코노미스트인 헬렌 챠오(Helen Qiao)는 "중국 경제의 연착륙 관점에서 2019년에 실시한 부동산 정책 완화는 사실상 가장 중요한 이슈였다"며 "우리는(BAML) 부동산 판매가 이미 매우 낮은 수준에서 안정되고 있는 것을 보고 있다"고 밝혔다.
그 이유에 대해 자동차 및 가전제품의 판매가 이미 둔화되고 있는 가운데, 정책 입안자들은 중국의 부동산 투자 증가세가 둔화되었다는 최종 신호를 발령하지 않기 위해 노력하고 있으며, "부동산 감세와 같은 혜택을 완화할 것으로 기대하지 않는다"고 헬렌 챠오는 말했다. 또한 지난해 4분기와 올해 1분기에 실질적인 중국 부동산 투자 증가율은 둔화될 것으로 예상되며, 그로 인해 "부동산 부문에서 더 많은 정책 완화를 이끌어 낼 수 있을 것"이라고 챠오는 덧붙였다.
■ 개발자를 위한 '금융 규제' 완화할 것인가?
중국 정부의 부동산 규제의 중요한 측면인 '신용 통제'는 정책 지침에 따라 긴축과 완화 사이를 왔다 갔다 하고 있다. 지난 2016년 '간편 신용'으로 중국 부동산 시장은 엄청난 호황을 누렸지만, 그해 연말 대륙 채권 시장이 처음으로 개발업자들에게 문을 닫으면서 정책 긴축 주기가 시작되었다는 사실로 이를 알 수 있다.
지난해 하반기 이후 긴축 주기는 또다시 완화 주기로 돌아섰다. 긴축 주기가 지속되면서 개발업자의 부채가 증가하는 현상이 발생했기 때문이다. 중국 시장조사기관 윈드(WIND)의 데이터에 따르면, 중국 A주에 상장된 부동산 개발업자의 총이자 대비 부채는 2018년 중반까지 2조9000억위안(약 4200억달러)으로 증가했으며, 순 조정 비율은 131%로 2016년 말 120%에서 10% 가까이 늘어났다.
결국 2018년 후반기부터 재정적으로 건전한 개발업자들을 위한 채권 발행이 재개됐으며, 이후 대출 규모가 확대되고, 신용 통제도 많이 완화된 상태다. 최근 부동산 시장의 긴축과 완화 주기를 고려하면, 올해 연말까지 완화 추세는 지속될 것으로 전망된다.
■ 대도시의 '상한가' 완화될 것인가?
2016년 베이징이 신축 아파트 가격 상한선을 중국 최초로 시행한 이래, 20개 이상의 1선 및 2선 도시들이 잇달아 개발업자들에게 사전 판매 허가를 내주지 않고 있다. 개발업자들은 향후 판매가격에 동의하지 않고서는 경매를 통해 토지를 구입할 수 없게 된 것이다. 홍콩 소재 투자분석업체 CLSA의 부동산 연구 책임자 니콜 웡(Nicole Wong)은 "그 결과 많은 경우의 신축 아파트가 주변의 낡은 아파트보다 훨씬 저렴하게 매우 심하게 왜곡된 가격을 초래했다"고 지적했다.
이러한 주택 상한선 정책 때문에 중국 대도시에서 신축 주택의 판매는 크게 줄었고, 개발업자들은 재고 증가에 따라 일부 프로젝트의 가격 인하를 단행했다. 그러나 지방 당국은 부동산 시장의 침체를 막기위한 목적으로 개발업자들의 가격 인하를 금지했고, 그로 인해 거래는 더욱 줄어들었다.
결국 지난해 연말 산둥성 서부에 위치한 허쩌(菏泽) 시는 중앙 정부의 행정 규제 중 일부를 철회하기 위해 처음으로 칼을 빼 들었다. 대도시 광저우가 허쩌의 뒤를 이어 규제를 완화하면서, 신축 부동산 상한가 정책은 서서히 무너지기 시작했다. 올해는 상한가 정책을 포기하는 도시는 더욱 늘어날 것으로 전망된다.
■ 소도시의 '구매제한' 완화될 것인가?
무디스에 따르면, 현재 약 52개의 중국 도시가 주택 구매를 제한하는 중앙 정부의 정책에 동의하고 있다. 외지에서 흘러들어 온 이민자들은 구매 자격을 얻기 위해 3년 동안 사회보장기금을 현지에서 지불해야 하며, 주택을 가진 구매자들 또한 2채 이상을 가질 수 없도록 규정하는 제도다.
이는 외부 투기꾼들을 저지하는 동시에 내부 수요를 효과적으로 조절하기 위한 목적으로 펼쳐졌는데, 이 또한 경제 성장에는 치명적인 약점이 존재한다. 결국 지방 정부는 베이징을 짜증나게 하지 않는 범위에서, 이민자들이 주택을 구매할 수 있는 자격을 얻거나, 사회보장기금을 낮추는 방안으로 현지 수요를 창출하기 시작했다. 그리고 이미 효과가 나타나기 시작하면서, 올해 소도시 구매 제한은 더욱 완화될 것으로 전망된다.
■ 빈민가 '재개발' 점차 줄어드나?
중국 정부는 저소득층 가정의 삶을 개선하기 위한 목적으로 2008년부터 수천억 위안을 쏟아부으며 빈민가를 개발하기 시작했다. JP모건의 자료에 따르면, 소도시의 빈민가 재개발은 2018년 중국에서 판매된 주택의 20%를 차지하는 것으로 추정된다.
하지만 10년 동안 지속된 개발로 인해 최근 빈민가 재개발은 급격히 줄어들기 시작했다. 중국 GF증권 보고서에서 따르면, 2018년 3선 및 4선 도시의 매출은 10% 이상 감소했으며, 이후에도 감소 속도는 더욱 가속화하고 있는 것으로 나타났다.
결국, 이러한 상황을 배경으로 업계 전문가들은 정책의 폐지나, 산업에 미치는 영향을 완화하기 위해 어떤 세부적인 조정이 이루어짐으로써 개발은 점차 줄어들 것으로 전망하고 있다. 하지만 수명 연한이 도래한 주택이 지속해서 늘어나는 것으로, 빈민가 재개발 정책이 종료될 우려는 없을 것으로 보인다.
■ '사전판매' 제도 단계적 폐기 가능성은?
개발업자들이 주택을 스스로 계획한 대로 판매할 수 있게 하는 '프리세일즈(preales, 사전판매)' 제도는 지난 수년간 중국 개발업자들에게 '높은 레버리지와 높은 매출액' 전략의 초석이었다. 중앙 정부는 지난해 9월에 이 관행을 재검토하기 시작했다. 그리고 정부의 이러한 금지 조치 소식은 개발업자들에게 공황을 야기시켰고, 이어 "은행 대출이 고갈되는 상황에서 자금 흐름이 위축될 수도 있다"는 우려를 낳았다.
대부분의 중국 개발업자들은 주택 건설에 소요되는 자금의 절반을 충당하기 위해 사전판매 수익에 의존해 왔으며, 그 의존도는 소규모 개발자들에게 특히 심각한 상태다. 따라서 정부가 이를 금지시킨다면 많은 개발업자들은 무리한 투자를 배제할 수밖에 없다. 그 결과 지방 당국의 주요 수입원인 토지에 대한 예산 삭감으로 이어질 수 있으며, 이어 지방 정부의 재정에 연쇄적인 영향을 미칠 가능성도 있다. 결국 사전판매 제도가 폐지될 가능성은 매우 낮다고 할 수 있다.
김길수 기자 gskim@g-enews.com
