[기방담] 대학생 전·월세 계약 “이것 꼭 확인하세요”

19일 알바몬이 대학생 1242명을 대상으로 조사한 결과 대학생의 61.8%가 청약통장에 가입한 것으로 집계됐다. 이렇듯 최근 부동산에 젊은층의 관심이 높아지고 있다. 그러나 정작 2030세대에게 가장 필요한 전·월세 계약에 대해 잘 아는 이들은 드물다. 전·월세 계약을 처음 하는 대학생·사회초년생을 위해 글로벌이코노믹이 ‘전·월세 계약 시 꼭 확인해야할 서류 4종 세트’를 소개한다.

등기부등본은 전·월세 계약은 물론 각종 부동산 계약에서 기본으로 확인해야 하는 필수 서류다.

등기부등본은 표제부와 갑구, 을구로 구성된다. 표제부는 토지와 건물의 표시에 관한 사항을, 갑구와 을구에서는 해당 부동산의 권리관계에 대해 확인할 수 있다.

계약 시 표제부에 명시된 토지와 건물에 대한 사항이 계약하려는 부동산과 일치하는지 꼭 확인해야 한다.

갑구에서는 대상 부동산의 소유권에 대한 권리관계를 알 수 있다. 소유권보존등기, 소유권이전등기, 가등기, 가처분, 파산, 가압류, 경매신청 등이 기재돼 있으며 기재순서가 빠른 것일수록 그 권리가 앞선 것이다.

을구는 저당권이나 임차권 등 소유권 이외의 권리관계가 기재돼 있다. 여기서 근저당권과 지상권을 꼭 확인해야 하는데 모두 보증금환수와 직결되는 중요한 부분이다.

근저당이란 앞으로 생길 채권의 담보로 저당권을 미리 설정한 것이다. 쉬운 예를 들자면 건물주가 건물을 담보로 은행에서 돈을 빌렸다고 생각하면 된다.
건물이 은행 등 채권자에게 넘어가게 되면 세입자의 권리를 보장받기 힘들 수 있다. 전문가들은 근저당금액과 전세가격을 합했을 때 집 매매가격(공시지가 기준)을 넘지 않는 것이 좋다고 말한다.

지상권은 타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목(樹木)을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 물권을 뜻한다. 쉽게 말해 빌린 토지에 지은 건물의 권리를 보장해주는 것이다.

종종 땅 주인과 건물 주인이 다른 부동산이 있는데 이 때 지상권 문제로 세입자의 권리를 보장받지 못하는 경우가 생긴다. 때문에 계약 전 건물주에게 지상권이 있는지 확인하고 계약 시 건물주와 토지주인의 날인을 받는 것이 좋다.


건축물대장은 건축물의 위치·면적·구조·용도·층수 등 건축물의 표시에 관한 사항과 건축물 소유자의 성명·주소·소유권 지분 등 소유자 현황에 관한 사항을 등록하여 관리하는 대장을 말한다.

건축물대장에서는 건물의 용도와 불법건축물 여부를 확인해야 한다. 특히 옥탑방을 계약하는 경우 불법건축물 여부를 꼭 확인하고 계약 시 리스크가 있음을 반드시 인지해야 한다.

건축물대장에서는 건축물의 소유권 변경사항을 확인할 수 있으니 등기부등본과 비교하며 일치여부를 확인하는 것이 좋다.


최근 재개발·재건축 단지가 늘면서 이곳에서 비교적 값싼 매물이 쏟아지고 있다. 토지이용계획확인서는 여기서 나오는 매물을 계약할 때 리스크를 줄일 수 있도록 해주는 서류다.

토지이용계획확인서는 필지별 지역·지구등의 지정 내용과 행위제한 내용 등의 토지이용관련 정보를 확인하는 서류를 말한다.

재개발·재건축 단지에서 나온 매물을 계약한 세입자가 토지이용계획확인서를 확인하지 않았다는 이유로 일부 책임을 안은 사례도 있다.


중개대상물확인설명서는 공인중개사들이 부동산 계약 시 꼭 확인해야 한다고 강조하는 서류다.

중개대상물확인설명서는 중개업자가 매수인에게 중개대상물에 관한 설명을 해놓은 문서로, 부동산의 표시, 권리관계, 소유에 관한 사항은 물론 건축물의 상태까지 한 눈에 알 수 있는 서류다.

이 서류는 중개사가 작성하는 서류로 이 서류에 기재된 내용은 중개업자가 매수인에게 설명을 했다는 법적 효력을 갖는다.

때문에 계약 시 서류에 기재된 내용을 충분히 설명 받았는지, 기재된 내용과 매물이 다른 점은 없는지 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다.

이들 서류는 모두 공개된 서류로 매수인이 이를 확인하지 않을 시 추후 법적 분쟁에서 매수인에게 책임을 물을 수 있는 근거가 되기도 한다.

등기부등본은 대법원인터넷등기소(www.iros.go.kr), 건축물대장과 토지이용계획확인서는 민원24(http://www.gov.kr/portal/minwon)에서 각각 뽑을 수 있다. 중개대상물확인서는 중개업자에게 확인을 요청하면 된다.


백승재 기자 tequiro0713@g-enews.com