김은진 부동산114 리서치센터 팀장, "정부 대책 효과 분명히 있다..하지만 양극화와 공급도 살펴야"

정부가 본격적인 ‘부동산 조이기’에 나섰다. 대출 규제 강화와 양도세 강화 등으로 한 치 앞을 내다볼 수 없게 된 국내 부동산 시장이다. 부동산정보업체 ‘부동산114’의 김은진 리서치팀장은 정부의 정책이 효과를 거둘 것이라는 데는 동의하면서도 양극화 심화를 우려했다. 김은진 팀장과 부동산 대책 이후의 상황과 영향 등 얘기를 나눴다.

▶올해부터 정부의 대출규제가 본격화됐다. 최근엔 다주택자 양도세 강화도 시행됐다. 앞으로 시장에 대해 어떻게 보시나?
-과거부터 대출규제는 시장 안정 수단으로 활용됐었다. 대출규제가 강해지면 시장이 약화됐고, 대출규제가 약해지면 그 반대 현상이 나타났다.

신DTI의 기존 규제를 강화한 것이다. 그 동안 시장이 민감하게 반응했던 것을 봤을 때 구매력 감소로 이어질 가능성이 높다. 결국 전체 거래시장이 위축된다. DSR 등 다른 대출규제들이 여기에 힘을 보탠다.

▶시장이 구체적으로 어떻게 변화할까? 대처는 어떻게?

-일반적으로 다주택자는 가수요, 투자자는 차익실현을 위해 추가매수를 했다. 그런데 자금줄이 묶이니까 이게 어려워지는 것이다. 대출 규제 뿐 아니라 금리 인상 변수도 있다. 금리가 인상되면 원금상환 부담이 커지면서 더욱 투자심리가 위축될 것이다.

여기에 다주택자 양도세 중과까지 더해지면 결국 ‘거래 리스크’가 커진다. 커진 거래 리스크만큼 가격이 자동적으로 조정국면에 들어서게 될 심산이 크다.

실수요자들의 경우 자신의 자금여력을 잘 따져야 한다. 자신의 연간 상환능력 등을 꼼꼼히 살피는 지혜가 필요하다.
다주택자들은 임대사업자 등록을 고려해보는 것도 좋다. 세금혜택도 매력이지만 정부의 보유세 강화 카드가 구체화될 때면 이미 늦게 될지도 모른다.

아무튼 대출규제와 양도세 강화가 시장 거래를 위축시키는 효과를 가져올 것은 분명하다.

▶임대사업자 등록 얘기를 하셨는데 그럼 임대사업자 등록의 득과 실은 무엇인가?

-임대사업자 인센티브로 주는 게 △취득세감면 △재산세감면 △임대소득세·법인세 감면 △양도소득세 감면 혜택 등이 있다. 꽤 매력적인 인센티브인데 보유세 인상 등을 감안하면 득이 많은 선택이다.

단점이라고 한다면 주택을 장기간 묶어둬야 한다는 점이다. 최소 5년 이상 가지고 있어야 하고 그 전에 팔게 되면 받았던 혜택을 모두 토해내야 하기 때문에 이 점을 잘 염두하고 등록을 결정해야 한다.

정부가 임대사업자 등록으로 의도하는 것은 장기보유를 강화하고 임대사업자를 늘리는 것이다. 이번 다주택자 양도세 강화도 결국 이들의 집을 묶고 압박을 통해 이들을 임대사업자로 탈바꿈 시키기 위함이다.

▶현재의 부동산 정책을 어떻게 평가하고 있나?

-일단은 규제 기조를 가져가는 정부의 선택이 맞다고 본다. 강남권을 비롯한 서울의 분양시장 과열양상을 잠재우는데 어느 정도 효과가 있을 것이다. 효과가 조금씩 나타나는 것도 같고.

사실 강남권 폭등이 정부 규제 강화의 빌미를 제공한 셈이다. 워낙 양극화가 심해지지 않았나. 근데 이 규제들이 다른 곳에 부작용을 가하고 있는 것을 정부가 신경 쓸 필요가 있다.

▶부작용이라면 어떤 부작용을 말하나? 개선방안은?

-부동산 동향을 보면 알겠지만 강남을 겨냥한 각종 규제책들에 엉뚱하게도 지방이 큰 타격을 보고 있다. 강남이 흔들리면 전국이 요동치던 우리나라 부동산 시장의 특성 때문이다. 다만 이 부작용이 양극화를 부추기는 셈이므로 여기에 대한 대처방안을 마련해야 한다.

물론 지방 일부 과열지구에 대한 규제도 필요하다. 규제할 곳은 규제하되 위축지역이 더욱 소외되는 일은 없어야 한다. 정부가 위축지역에 대한 강화 정책도 병행해야 한다.

지역이나 경기에 따라 차별화된 정책을 적용하는 것이다. 위축지역에 대해 세제혜택을 준다던지, 분양시장에 다한 규제를 푼다던지 하는 것이다. 지역별로 유동적으로 정책을 수립할 수 있어야 한다.

또 지금까지 수요에 대한 규제가 주를 이뤘는데 공급적 측면도 함께 봐야 한다. 재건축이나 재개발을 통한 공급 증가는 물론 시들어진 공업지구를 택지지구로 바꾸는 것도 방법이다.

▶마지막으로 앞으로 부동산 시장이 어떻게 될 것인지 묻고 싶다.

-시장은 아무도 모른다(웃음). 다만 앞서 말한 것처럼 가격 조정이 분명 있을 것이라고 말하고 싶다. 지금 한 두달 사이에 몇천만원, 1년 사이에 몇억원씩 오른 곳들이 부지기수다. 단기간에 가격이 과도하게 오른 측면은 분명히 있다.

지금 거래가 얼어붙고 있다. 수요자들도 지금의 가격이 비합리적이라는 것을 느끼고 있는 것이다. 정부의 정책이 먹혀든 것도 있고. 갑자기 가격이 폭락하지는 않더라도 거래가 끊기면 당연히 조정국면에 들어서게 될 것이다.

매수세 둔화로 호가 조정이 분명히 있을 것이다. 그러므로 단기차입목적으로 투자를 하는 것은 이제 리스크가 크다.


백승재 기자 tequiro0713@g-enews.com