[조기현의 경제와 법] 분양광고에 건축물 내진설계 사항 포함시켜야

건축물 분양에 관한 법률(이하 ‘건축물분양법’이라 한다)이 개정(법룰 제14791호, 2017. 4. 18. 공포, 2017. 10. 10 시행)되면서 시행령도 그에 맞게 개정되었다. 지난해 9월 경주에서의 유례없던 대규모 지진 발생 이후 건축물 안전에 대한 국민의 불안감이 고조되었고, 건축물 안전과 품질에 직접적인 영향을 미치는 내진설계 등에 관한 관심이 결국 건축물분양법 개정으로 이어졌다. 개정의 주요 골자는 건축물의 내진설계에 관한 사항을 분양 광고에 포함시켜 국민의 생명과 재산을 보호함과 동시에 그들의 알 권리와 선택권도 보장하는 것이다.
부동산 업계는 2017년 올 한 해 쏟아지는 입주물량이 전국 37만 가구 이상일 것으로 예상하는 가운데, 이러한 분양의 봇물 속에서 부당한 분양광고로 인한 피해자가 속출될까 우려된다. 선분양 후시공이라는 우리나라 분양시장의 특성상 소비자들은 허위·과장 광고나 설계변경 등으로 인한 피해에 취약할 수밖에 없다. 건축물이 미완성된 상태에서 이를 분양하거나, 가짜 분양 광고 또는 분양대금의 유용 등으로 인한 피해자들이 9시 뉴스의 대미를 장식하는 장면은 우리에게 이미 익숙하다.

허위의 분양 광고로 인해 큰 피해를 입어도 그 구제에 관한 명확하고 구체적인 기준이나 제도적 장치가 미흡하여, 건설사와 수분양자들의 많은 분쟁은 결국 소송으로 이어지고 있다. 지자체의 추상적인 개발계획에 근거하여 그 시행이 확정되지 않았음에도, 아파트 단지 맞은편에 경의선 복선전철화와 관련하여 역사가 신설될 예정이라는 취지의 아파트 분양광고를 한 건설회사에 허위·과장 광고로 인한 손해배상책임을 인정한 판례(대법원 2010. 7. 22. 선고 2007다59066 판결)가 있는가 하면 여전히 대법원은 “아파트 분양광고에서 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 일반 거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여 된다(대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다1313 판결, 대법원 2008. 10. 23. 선고 2007다44194 판결대법원 1993. 8. 13. 선고 92다52665 판결 등)”고 판시하여 허위성을 좁게 인정하고 있어 부동산 경제의 건전한 발전을 해친다는 지속적인 문제제기가 있어왔다.

이번 시행령은 바로 그러한 피해를 방지하기 위해 개정됐다. 단순히 건축물의 내진능력을 광고 사항으로 규정한 것만 뿐만 아니라, 오피스텔의 경우 사용승인 전에 공사 상태를 확인할 수 있도록 사전방문에 관한 사항을 포함하거나, 건축물의 분양 광고는 최초 청약 신청 접수일 5일 이전에 해야 하는 등 분양 광고에 관한 규정을 보다 구체화하여 분양받는 자의 권리를 보호하고 있다. 또한 분양사업자가 과태료 처분을 받거나 벌금형 이상을 선고받은 경우, 분양계약을 해약할 수 있다는 사항과 전매행위 제한에 관한 사항을 분양계약서에 포함하도록 하여 분양사업자의 도덕적 해이를 방지하고 분양 과정의 투명성 확보를 위한 내용을 담고 있다.

그러나 개정 규정과 더불어 각종 제도가 마련된다 하더라도 계약 전 소비자들이 분양 광고 사항을 꼼꼼히 확인하는 것은 여전히 중요하다. 모델하우스나 카탈로그 같은 전단지에 기재된 정보를 완전히 믿지 말고 직접 현장에 나가 주변 지형이나 환경, 아파트 각 동의 방향과 전망 등을 확인해보아야 한다. 공원, 학교, 병원 등 각종 시설들이 조성된다고 광고하는 경우, 관계기관에 사실 여부를 질의하고 실제로 들어서는지 확인한 다음 계약하는 것이 중요하다. 또한 중도금의 무이자 융자라는 거래 조건에 대해서도 의심을 해보아야 할 것이다.

[필자 약력] 조기현 중앙헌법법률사무소 대표변호사는 연세대학교 법학과 졸업 후 사업시험에 합격한 후 서울남부지방법원 조정위원, 법무부 부천보호관찰소 특별법사랑위원, 대전청소년비행예반센터 전문강사, 전국 청년대표자연합 자문변호사, JW Lawoffice 협력파트너, CnK파트너스 자문위원을 거쳐 현재 박문각그룹 및 메가 로이어스에서 교수를 겸하고 있다. 특히 헌법 및 행정법 전문으로 사회와 경제의 변화에 따른 통찰력 있는 시각으로 문제를 해결해나간다.


조기현 변호사(중앙헌법법률사무소 대표변호사)